공매 물건 중에는 “토지만 나온 것 같은데” 자세히 보면 그 위에 다가구주택이 서 있는 경우가 있습니다. 특히 파산공매에서는 상속 지분이나 사해행위 취소로 회복된 공유지분처럼, 건물은 빠지고 아주 작은 토지 지분만 매각 대상으로 나오는 사례를 종종 만나게 됩니다.
이런 물건을 볼 때 입찰자들이 가장 먼저 하는 착각이 있습니다. “건물은 안 사니까 나는 주택을 산 게 아니다”라는 생각입니다. 결론부터 말씀드리면 이 판단은 세목에 따라 정답이 다릅니다. 필자가 실제로 검토했던 서울 성북구의 다가구주택 부속토지 1/12 지분 파산공매 사례를 바탕으로 정리해 드리겠습니다.
주택부속토지란 무엇인가?
주택부속토지란 실제로 주택 건물이 서 있는 대지 중, 그 건물과 일체로 사용되는 토지를 말합니다. 등기사항전부증명서만 봐서는 이 땅 위에 건물이 있는지 바로 확인되지 않는 경우가 많습니다. 지목이 “대(垈)”로 되어 있다고 해서 반드시 건물이 있다는 뜻은 아니며, 반대로 건물이 있어도 토지등기부만 발급받으면 건물 존재 여부가 드러나지 않습니다.
따라서 공매 물건이 토지 지분만으로 나와 있다면, 반드시 건축물대장을 별도로 열람해서 그 지번에 등재된 건물이 있는지, 있다면 용도가 주택인지를 먼저 확인해야 합니다. 이 확인 없이는 이후 세목별 판단 자체가 불가능합니다.
이런 물건이 등기부만으로 판단이 애매하다면, 입찰 전 공체 무료 권리분석기로 권리관계와 지목·건물 현황을 먼저 정리해보시길 권해드립니다.
취득세에서는 주택수에 포함됩니다
지방세법 제13조의2 제1항은 주택의 정의를 이렇게 못박고 있습니다. “주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다.” 같은 조에서 조정대상지역의 2주택·3주택 이상 취득에 대한 중과세율도 함께 규정하고 있습니다. (제13조의3은 신탁주택·조합원입주권·분양권·주거용 오피스텔 등을 포함해 “주택 수”에 산입되는 범위를 별도로 정하는 조항입니다.)
여기서 반드시 나눠서 봐야 할 두 가지가 있습니다.
세율을 결정할 때는 주택으로 봅니다. 이 지분을 취득하면 낙찰자의 세대 주택수가 1채 늘어난 것으로 계산되고, 그 결과에 따라 표준세율이 적용될지 중과세율이 적용될지가 갈립니다.
세금을 매기는 금액(과세표준)은 실제 취득한 지분의 취득가격을 기준으로 합니다. 지방세법 제10조·제10조의3에 따라 유상승계취득의 과세표준은 원칙적으로 그 물건을 취득하기 위해 실제 지급한 사실상의 취득가격입니다. 전체 주택의 시가표준액이 아니라, 낙찰받은 1/12 지분의 실제 낙찰가가 과세표준이 됩니다.
정리하면 이렇습니다. 몇 주택자인지 판단할 때는 이 지분도 집 한 채로 세고, 세금을 계산할 때는 실제 낙찰받은 금액만 놓고 계산합니다. (이 문장은 취득세 판정에 한정된 설명입니다. 종부세·양도세에서는 결론이 달라진다는 점을 뒤에서 이어서 설명드리겠습니다.)
중요한 시점 변수도 하나 있습니다. 2025년 10월 국토교통부가 성북구를 포함한 서울 다수 지역을 조정대상지역으로 재지정했습니다. 이 물건은 현재 조정대상지역 내 주택 취득으로 취급되며, 아래와 같은 구조로 세율이 갈립니다.
| 낙찰 전 상태 | 이번 취득 후 | 취득세 본세 기준 |
|---|---|---|
| 무주택 | 1주택 | 일반세율 구간(가액에 따라 1~3%) |
| 1주택 | 2주택 | 조정대상지역 2주택 중과 검토 |
| 2주택 | 3주택 | 조정대상지역 3주택 이상 중과 검토 |
다만 기존 주택을 보유한 상태에서 취득하더라도 일시적 2주택 등 법정 예외에 해당하면 중과 여부가 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 전 세대별 주택 보유현황을 확인해야 합니다.
취득세 구조를 좀 더 정확히 이해하고 싶으시다면 『파산공매의 정석』에서 세목별 판정 기준을 더 깊이 다루고 있으니 참고해보시기 바랍니다.
종합부동산세에서는 특례가 존재합니다
종합부동산세는 취득세와 달리 원칙적으로 세대가 아니라 납세의무자별(인별)로 과세합니다. 다만 1세대1주택자 특례를 판정할 때는 세대 구성과 소유관계를 함께 봅니다.
종합부동산세법 제8조 제4항 제1호는 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 소유하는 경우에도 일정 요건을 충족하면 1세대1주택자로 보는 특례를 명문으로 규정합니다. 즉 부속토지를 하나 더 갖고 있다고 해서 곧바로 종부세상 다주택자로 전환되는 것은 아닙니다.
다만 기존 주택과 이 부속토지를 본인 또는 배우자 중 누가 보유하는지에 따라 특례 적용 여부와 신고 방식이 달라질 수 있습니다. 실제 적용은 신고 시점에 세무 전문가와 함께 확인하시는 것이 안전합니다.
양도소득세 1세대1주택 판정에서는 원칙적으로 제외됩니다
소득세법은 주택을 양도할 때 “그에 딸린 토지”를 포함해 하나의 주택으로 봅니다. 그런데 주택과 그 부속토지의 소유자가 서로 다른 경우, 양도소득세의 1세대1주택 판정에서는 원칙적으로 건물소유자를 기준으로 주택 소유 여부를 판단합니다. 따라서 타인 소유 주택의 부속토지만 소유한 사람을 그 주택의 소유자로 곧바로 보지는 않습니다.
이번 사례처럼 건물은 다른 공유자가 소유하고 토지 지분만 낙찰자가 소유하는 구조라면, 낙찰자가 다른 곳에 본인 명의 주택을 한 채 갖고 있다고 하더라도 이 부속토지 지분 때문에 양도소득세상 곧바로 2주택자로 계산되는 것은 아닙니다.
취득세에서는 지분·부속토지만 가져도 세율 판단상 “주택 1채를 가진 것”으로 계산되지만, 양도세의 1세대1주택 비과세 판정에서는 같은 논리가 그대로 적용되지 않는다는 점. 세목마다 주택수 계산법이 다르다는 것, 이것이 이번 글에서 가장 중요한 포인트입니다.
실제 사례로 보는 주택부속토지 1/12 지분 파산공매
필자가 실제로 검토했던 사례를 익명화해서 소개해 드리겠습니다. 서울 성북구의 한 다가구주택 대지 지분이 파산공매로 나온 건이었습니다. 원래 이 대지는 모(母)와 자녀 한 명이 각 1/2씩 공유하고 있었는데, 모가 사망한 뒤 상속재산분할협의를 통해 그 지분 전체가 자녀 한 명에게 몰아주기로 정리되었습니다.
문제는 공동상속인 중 한 명(파산채무자)이 이미 채무초과 상태였다는 점입니다. 법원은 이 상속재산분할협의를 사해행위로 보고, 파산관재인의 부인권 행사를 인용해 해당 상속인의 지분(전체 대지의 1/12)을 파산재단으로 원상회복시켰습니다. 이후 이 1/12 지분이 파산재단 환가를 위해 공매로 나온 것입니다.
이 공매에서 매각대상은 건물이 아니라 대지 1/12 지분입니다. 따라서 낙찰자는 건물 소유권을 함께 취득하지 않습니다. 다만 건물의 실제 등기상 소유자가 누구인지는 건물 등기사항전부증명서를 별도로 확인해야 합니다.
이런 토지 지분은 건물 소유자 또는 다른 토지 공유자와의 협상 매각이 가장 먼저 검토할 수 있는 출구전략입니다. 다만 공유물분할 가능성, 토지 사용관계, 지료 문제 등도 함께 검토해야 합니다.
필자가 현장에서 가장 많이 보는 실수
36년간 현장을 보면서 가장 자주 마주친 실수는 “토지만 사는 거니까 주택수와는 무관하다”는 단정입니다. 앞서 살펴본 대로 이 판단은 취득세 기준으로는 틀린 판단입니다. 반대로 “지분이라도 주택수에 들어가니까 양도세도 늘어날 것”이라고 반대로 오해하는 경우도 흔합니다. 이 역시 정확하지 않습니다.
필자의 판단 기준은 단순합니다. “이 물건, 주택수에 포함되나요?”라는 질문에는 절대 한 문장으로 답하지 않습니다. 먼저 건축물대장으로 건물 존재 여부와 용도를 확인하고, 그 다음 취득세·종부세·양도세 세 가지를 각각 따로 짚어봅니다. 그리고 취득세 안에서도 “세율 판단”과 “과세표준”을 다시 나눠서 봅니다. 세금 종류를 먼저 말하지 않으면 질문 자체가 완성되지 않는다고 보시면 됩니다.
핵심 정리
- 주택부속토지 지분만 취득해도 물리적으로는 주택부속토지가 맞지만, 세법상 주택수 산입 여부는 세목마다 다릅니다.
- 취득세: 지방세법 제13조의2에 따라 세율 판단에서는 주택수에 포함되지만, 과세표준은 지분의 실제 취득가격을 기준으로 합니다.
- 서울은 2025년 10월 재지정으로 성북구를 포함해 전역이 조정대상지역입니다. 기존 주택 보유 상태에 따라 취득세 중과가 적용될 수 있습니다.
- 종합부동산세: 원칙적으로 인별 과세이며, 종부세법 제8조 제4항의 1세대1주택 특례 적용 여지가 있어 세대 내 누가 보유하는지에 따라 사안별 확인이 필요합니다.
- 양도소득세: 원칙적으로 건물소유자를 기준으로 주택 소유 여부를 판단하므로, 부속토지만 소유한 경우 1세대1주택 비과세 판정 시 별도 주택으로 계산되지 않습니다.
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자주 묻는 질문
Q1. 건물이 없는 나대지도 주택수에 포함되나요?
아닙니다. 앞서 살펴본 규정은 모두 “주택의” 부속토지를 전제로 합니다. 건물이 아예 존재하지 않는 순수 나대지는 애초에 주택이라는 개념이 성립하지 않으므로 취득세·종부세·양도세 어디에서도 주택수와 무관합니다.
Q2. 배우자가 부속토지를 보유하면 종부세 결과가 달라지나요?
종부세는 원칙적으로 납세의무자별(인별)로 과세하지만, 1세대1주택자 특례를 판단할 때는 세대 구성과 소유관계를 함께 봅니다. 기존 주택과 부속토지를 본인 또는 배우자 중 누가 보유하는지에 따라 특례 적용 여부와 신고 방식이 달라질 수 있어, 신고 전 세무 전문가 확인이 필요합니다.
Q3. 1/12처럼 아주 작은 지분도 취득세 주택수 산정에서 동일하게 적용되나요?
지방세법 조문은 지분의 크기를 구분하지 않고 “공유지분이나 부속토지만을 소유하는 경우”라고 규정하고 있어, 원칙적으로 지분 비율과 무관하게 취득세 주택수 산정에 포함됩니다. 다만 취득세를 매기는 과세표준 자체는 지분 실제 취득가격이므로, 지분이 작을수록 세액 자체는 낮아집니다.
Q4. 양도소득세에서 부속토지 지분을 나중에 직접 양도할 때는 어떻게 되나요?
이 부속토지 지분 자체를 양도할 때는 주택 비과세 혜택을 받지 못하고, 토지 양도로서 일반 양도소득세율이 적용됩니다. 이 글에서 다룬 것은 “이 지분을 갖고 있는 상태에서 다른 주택을 양도할 때” 주택수에 포함되는지 여부이며, 이 지분 자체의 양도는 별개의 문제입니다.
Q5. 종부세 1세대1주택 특례는 어떻게 신고하나요?
종합부동산세 신고 시 별도의 특례 신청서식을 통해 신고합니다. 본인이 주택과 부속토지를 함께 보유한 경우와 세대원이 나누어 보유한 경우 작성 방식이 다르므로, 국세청 홈택스 신고 안내 또는 세무사 상담을 통해 확인하시길 권합니다.
■ 공매아재 채널
① 공매아재아카데미 https://cafe.naver.com/gongmaeajae
② 무료세미나 신청하기 https://forms.gle/W1fxwJRBj3GnaHyQA
③ 평생회원 종합반 https://gongche.co.kr/gongmae-comprehensive-class/
④ 전자책과 공부순서 문의하기 (카카오채널) https://pf.kakao.com/_wxoeVK
공매아재 권경욱 / 한국공매인협회장 | 공매전문가 | 공인중개사 | 신용관리사
공매아재TV: https://www.youtube.com/@GongMaeTV
※ 본 글은 필자의 36년간 공매 실무 경험과 법률 해석을 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료입니다. 구체적인 투자 판단과 법률적 의사결정, 특히 취득세 세율 적용 및 종합부동산세 특례 적용 여부는 반드시 세무 전문가의 자문을 구하시기 바랍니다. (최종 확인 일자: 2026-09-02)