경매에 지치셨나요? 공매를 시작하고 싶은데 어디서부터 시작해야 할지 모르시나요?
36년간 경공매 현장을 누빈 공매아재가 처음부터 끝까지 안내해 드립니다.
✔ 이 글에서 얻는 것
- 공매 vs 경매 핵심 차이 (5분 만에 이해)
- 공매 시작 방법 3단계 (오늘 바로 실행 가능)
- 초보가 절대 하면 안 되는 실수 3가지
공매, 5분 만에 핵심 이해하기
공매와 경매, 뭐가 다른가요?
많은 분들이 공매를 경매의 일종으로 생각합니다. 맞기도 하고 틀리기도 합니다.
경매는 법원이 진행합니다. 채무자의 재산을 국가 공권력으로 강제 매각하는 절차입니다.
공매는 종류가 훨씬 다양합니다.
- 압류공매: 세금 체납자의 재산을 세무서·지자체 등이 압류한 뒤 공권력으로 매각하는 공적 경매입니다.
- 신탁공매·파산공매·국유재산공매·공유재산공매는 이름은 공매지만, 압류공매와 법적 성격과 분석 방법이 다릅니다.
그래서 공매를 처음 배울 때는 “온비드에 올라온 물건이 모두 같은 공매가 아니다”라는 점부터 이해해야 합니다.
공매아재 한마디: 36년간 현장에서 보니 경매로 수익 내기가 점점 어려워졌습니다. 반면 공매, 특히 신탁공매와 파산공매는 아직도 남들이 모르는 기회가 숨어 있습니다.
왜 공매인가요?
경매 시장은 이미 포화 상태입니다. 인기 물건에는 수십 명이 몰리고 낙찰가는 감정가에 육박합니다.
공매는 다릅니다. 복잡한 공고문, 부가가치세, 면책조항 같은 낯선 개념들이 진입을 막습니다. 그 복잡함이 오히려 기회입니다. 공부한 사람만이 들어올 수 있는 시장이 공매입니다.
공매는 먼저 아는 사람이 가져갑니다. 지금 이 글을 읽는 당신이 그 사람이 될 수 있습니다.
공매 시작 3단계
1단계: 온비드 가입하기
공매를 처음 시작한다면 가장 먼저 익숙해져야 할 플랫폼은 온비드 입니다.
회원가입 후 네이버 인증서만 있으면 공동인증서 없이도 입찰할 수 있습니다. 스마트폰으로도 가능합니다.
가입 후 먼저 해볼 것: 검색창에 관심 지역 이름을 입력해 보세요. 어떤 물건들이 나오는지 구경만 해도 감이 옵니다.
자세히 보기 → 온비드 공매 시작하는 법 – 가입부터 물건검색 입찰까지
2단계: 공적서류 읽는 법 익히기
공매 투자에서 가장 먼저 보는 중심 서류는 등기사항전부증명서입니다.
여기에 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 전입세대열람확인서를 함께 확인해야 물건의 기본 구조가 보입니다.
권리분석의 중심서류: 등기사항전부증명서
현황분석의 기본서류: 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 전입세대열람확인서
이 서류들만 읽을 수 있으면 공매의 절반은 아는 겁니다.
자세히 보기 → 등기부등본 갑구 을구 차이 – 표제부 갑구 을구를 날짜순으로 읽어야 하는 이유
3단계: 권리분석 기초 익히기
공매에서 가장 중요한 개념 하나, 바로 기준권리입니다.
기준권리가 될 수 있는 대표 권리는 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 담보가등기, 경매개시결정등기입니다. 여기에 일정한 요건을 갖춘 전세권이 추가될 수 있어, 실무에서는 기준권리 6+1이라고 설명합니다. 다만 예외가 있으므로 자세한 내용은 아래 글에서 확인하는 것이 좋습니다.
자세히 보기 → 기준권리 6+1, 이것만 알면 공매 권리분석 절반은 끝난다
- 기준권리보다 먼저 성립한 권리 → 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.
- 준권리보다 나중에 성립한 권리 → 원칙적으로 매각으로 소멸하는 방향으로 봅니다.
이것만 이해해도 초보 탈출입니다.
여기까지 이해되셨다면, 이제 혼자 보는 게 아니라 같이 보는 단계입니다.
공매아재아카데미 카페에서 무료 권리분석과 실전 사례를 함께 공부하세요.
공매 초보가 가장 많이 하는 실수 3가지
실수 1: 온비드 = 압류공매라고 착각
온비드에는 압류공매, 신탁공매, 파산공매, 국유재산공매 등이 뒤섞여 있습니다. 신탁공매는 부가가치세가 별도로 붙을 수 있습니다. 모르고 낙찰받으면 수백만~수천만원이 추가로 나갑니다.
공고문에 “부가가치세 별도”라는 문구가 있으면 건물 감정평가 비율만큼 10%를 추가로 계산해야 합니다.
실수 2: 임차인 확인 안 하고 입찰
선순위 임차인이 있는 물건은 낙찰자가 보증금을 떠안아야 할 수 있습니다. 전입세대 열람을 통해 임차인 존재 여부를 반드시 확인하고 대항력 여부를 분석해야 합니다.
대항력이란 임차인이 전입신고와 점유를 갖추면 낙찰자에게도 보증금을 요구할 수 있는 권리입니다.
실수 3: 현장 안 가고 입찰
서류만 보고 입찰했다가 현장에서 전혀 다른 상황을 마주하는 경우가 많습니다. 도로 접근성, 주변 혐오시설, 실제 건물 상태는 반드시 직접 확인해야 합니다.
이걸 한 번이라도 하면, 수익보다 손실이 먼저 옵니다.
이 글을 이해했다면, 이제 실전으로 들어올 차례입니다.
독학도 좋지만 시간이 아깝습니다. 저도 멘토를 10년 낭비 후에 만났습니다. 가장 후회 됩니다.
지금 바로 시작하세요
공매는 빨리 뛰어드는 사람이 아니라, 구조를 먼저 이해한 사람이 실수를 줄이는 시장입니다.
지금은 서두르기보다, 공매의 종류와 권리분석 흐름을 차근차근 익히는 것이 먼저입니다.
공매 입문자가 읽어야 할 순서
처음 오신 분이라면 아래 순서대로 읽어보시기 바랍니다.
공매는 한 편의 글로 끝나는 공부가 아닙니다. 공매 종류를 먼저 구분하고, 온비드 사용법을 익힌 뒤, 등기부등본과 기준권리로 권리분석의 기초를 잡아야 합니다.
1단계: 공매의 큰 그림 이해
→ 공매 종류 완전정리 – 압류공매·신탁공매·파산공매·국유재산공매 차이
2단계: 왜 공매를 봐야 하는지 이해
→ 경매 말고 공매를 선택한 이유 – 공매아재가 진로를 바꾼 결정적 순간
3단계: 온비드 시작
→ 온비드 공매 시작하는 법 – 가입부터 물건검색 입찰까지
4단계: 공적서류 읽기
→ 등기부등본 갑구 을구 차이 – 표제부 갑구 을구를 날짜순으로 읽어야 하는 이유
5단계: 권리분석 기초
→ 기준권리 6+1, 이것만 알면 공매 권리분석 절반은 끝난다
6단계: 실수 사례로 복습
→ 경매 공매 실패 사례 1 – 전입일 착각이 보증금 1억을 삼켰다
다음 단계는 공매의 종류별 차이를 이해하는 것입니다
공매를 처음 배울 때 가장 중요한 것은 “공매가 모두 같은 공매가 아니다”라는 사실입니다.
압류공매는 세금 체납재산을 공권력으로 매각하는 절차이고, 신탁공매는 신탁사가 신탁계약에 따라 매각하는 절차입니다. 파산공매는 파산관재인이 채무자의 재산을 환가하는 절차입니다.
같은 온비드 화면에서 검색되더라도 적용되는 법률, 공고문 해석, 임차인 판단, 잔금 이후 처리 방식이 달라집니다.
입문 글을 읽은 뒤에는 아래 글들을 이어서 보시기 바랍니다.
→ 압류공매란 무엇인가 – 법원경매와의 차이점 쉽게 정리
→ 신탁공매란 무엇인가 – 일반 경매와 다른 결정적 차이
→ 파산공매, 왜 아는 사람만 들어가나 – 경매·압류공매와 다른 결정적 차이
작성: 공매아재 권경욱
공매전문가 | 한국공매인협회장 | 공인중개사 | 신용관리사
공매아재TV: https://www.youtube.com/@GongMaeTV