도로 공매 투자, 낙찰 후 사용료 받을 수 있을까?

공매 대상 도로 포장면 자체를 파란 경계로 표시한 공매 도로 토지 투자 대법원 판례 대표이미지 — 공매 대상 도로 토지의 형성 경위와 사용·수익권 제한을 판례로 살펴봅니다.

주요 핵심내용

도로의 가격보다 형성 경위가 먼저입니다. 분양·건축을 위해 스스로 제공한 진입로인지, 공공사업 등으로 편입된 토지인지 구분해야 합니다.
공매 낙찰이 사용·수익권 제한을 지우지는 않습니다. 2019년 대법원 전원합의체 판결은 특정승계인에게도 제한이 문제 될 수 있다고 판단했습니다.
지자체의 포장·관리 사실만으로 사용료가 확정되지는 않습니다. 점유관계와 사용·수익권 행사 제한 여부를 따로 검토해야 합니다.
승소·임료 산정·지자체 매수는 별개의 문제입니다. 과거 사용료나 보상금이 자동으로 발생하는 투자 구조가 아닙니다.
입찰 전에 출구를 먼저 계산해야 합니다. 사용료를 받지 못하고 장기간 보유하는 상황까지 고려해야 합니다.

공매 도로 토지 투자에서 가장 중요한 것은 낙찰가가 아닙니다. 토지가 어떻게 도로가 되었는지, 종전 소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사가 제한되는지, 실제로 사용료를 청구할 상대방이 있는지를 먼저 판단해야 합니다.

온비드에서 도로 토지를 검색하다 보면 감정가가 수백만 원에 불과하거나 여러 차례 유찰돼 입찰가가 크게 낮아진 물건을 만납니다. 땅은 분명 내 소유가 되는데 왜 이렇게 저렴할까요?

토지의 소유권을 취득했다고 해서 반드시 통행을 제한하거나 사용료를 받을 수 있는 것은 아니기 때문입니다. 이 글에서는 대법원 판례의 흐름을 중심으로 피해야 할 도로와 추가 검토할 도로를 구분하는 판단 기준을 설명합니다.

도로 이외의 토지 공매 기본 구조는 토지공매란? 농지·맹지·도로까지 입찰 전 확인할 7가지를 먼저 읽어보세요.

1. 도로 토지에서 가장 중요한 것은 낙찰가가 아니다

도로의 수익 가능성을 검토하는 방향은 크게 두 가지입니다. 하나는 실제 점유·사용관계를 바탕으로 임료 상당의 부당이득반환청구가 가능한지를 보는 것이고, 다른 하나는 토지를 필요로 하는 이해관계인과의 협의를 통한 처분 가능성을 보는 것입니다.

그러나 어느 방식도 수익이 보장되지는 않습니다. 특히 종전 소유자가 주택을 건축하거나 필지를 분양하기 위해 스스로 진입로를 만든 경우, 그 도로 제공으로 이미 상당한 경제적 편익을 얻었다고 평가될 수 있습니다.

낮은 가격은 기회일 수도 있지만, 사용·수익의 법적 제약이 반영된 결과일 수도 있습니다. 공매 물건별 출발점은 부동산공매의 구조와 매각조건 확인입니다.

2. 2019년 대법원 전원합의체 판결의 진짜 의미

대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결은 토지 소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사 제한에 관한 법리를 정리했습니다.

소유권은 남아도 사용·수익권 행사가 제한될 수 있다

소유자가 토지를 도로 등 일반 공중의 이용에 스스로 제공한 경우, 토지의 취득·보유 경위, 제공의 과정과 규모, 얻은 이익이나 편익, 인근 토지와의 관계 등을 종합해 독점적·배타적 사용·수익권 행사가 제한될 수 있습니다. 이는 토지 소유권 자체를 잃는다는 의미가 아닙니다.

공매 낙찰자도 영향을 받을 수 있다

그 제한은 원칙적으로 특정승계인에게도 문제 됩니다. 매매로 취득한 사람뿐 아니라 경매·공매 낙찰자라고 해서 종전 토지의 이용관계에서 자동으로 벗어나는 것은 아닙니다. 다만 구체적인 취득 경위 등 특별한 사정은 따로 검토해야 합니다.

사정변경은 자동적인 권리 회복이 아니다

도로로 제공한 뒤 객관적인 토지이용 상황이 현저하게 변하는 등 엄격한 요건이 문제 될 수 있지만, 주변에 새 도로가 생겼다는 사정 하나만으로 사용·수익권 행사가 당연히 회복되는 것은 아닙니다.

따라서 ‘2019년 판결 때문에 도로 공매로 쉽게 사용료를 받을 수 있게 됐다’는 설명은 정확하지 않습니다.

3. 최근 판례로 확인하는 세 가지 쟁점

2019년 판결의 판단 요소를 이해한 다음에는 후속 판결들의 사실관계와 판단 이유까지 살펴봐야 합니다.

2022다228544: 통행 여건에 변화가 있다고 하여 사정변경에 따른 권리 회복이 곧바로 인정되는 것은 아님을 보여주는 사례입니다.
2023다295442: 토지 소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사 제한을 주장하는 측이 그 요건을 증명해야 한다는 판단 구조를 확인할 수 있습니다.
2024다277885: 공공사업의 진행 경위와 이후 토지 이용관계에 관한 개별 사정을 검토해야 하는 사례입니다.

판례번호만 외워서는 투자 판단이 되지 않습니다. 그 사건의 토지가 왜 도로가 됐는지, 종전 소유자가 어떤 편익을 얻었는지, 누가 어떤 근거로 사용하고 있는지를 대조해야 합니다.

4. 피해야 할 도로와 따져볼 도로

구분	분양·건축을 위해 제공한 도로	공공사업 등으로 편입된 도로
형성 경위	건축·분양 과정에서 소유자가 진입로로 제공	도로 개설·확장 등 행정사업 과정에서 편입
종전 소유자 편익	건축허가, 분양가치 등 편익이 있었을 가능성	개별적으로 검토해야 함
핵심 쟁점	독점적·배타적 사용·수익권 행사 제한	점유 근거, 취득·보상 관계, 권리 제한 여부
투자 판단	사용료 수익화에 상당한 제약 가능성	별도 조사 가치가 있어도 결과는 불확실

공매 도로 토지의 유형 비교: 분양 목적으로 제공된 진입로와 공공도로 편입 토지의 형성 경위와 권리관계 — 도로 자체가 공매 대상인 경우에도 형성 경위에 따라 법적 판단이 달라집니다.

이 비교는 도로를 기계적으로 두 종류로 나누는 표가 아닙니다. 종전 소유자의 의사, 제공에 따른 편익, 실제 행정사업과 점유 내역을 종합해서 읽어야 합니다.

과거 공공사업에 편입됐으나 보상관계가 정리되지 않았다고 주장되는 미지급용지는 별도 검토 대상일 수 있습니다. 다만 미지급용지라는 주장만으로 부당이득반환청구권이나 지자체에 대한 매수청구권이 자동 발생하는 것은 아닙니다.

5. 지자체가 포장한 도로라면 사용료를 받을 수 있을까?

지자체가 실제로 토지를 점유·사용하는지가 먼저 문제 됩니다. 아스팔트 포장, 가로등, 배수시설, 유지관리 기록은 판단자료가 될 수 있지만, 시설물이 있다는 이유만으로 법적 점유와 부당이득반환책임이 곧바로 인정되는 것은 아닙니다.

그다음은 앞서 본 사용·수익권 행사 제한 여부입니다. 제한이 인정된다면 사용료 청구가 어려울 수 있습니다.

사용료 산정에서도 하나의 공식이 적용되는 것은 아닙니다. 종전부터 공중 통행에 제공되던 도로를 점유한 경우와 새롭게 도로로 점유·사용하게 된 경우는 평가의 전제가 달라질 수 있습니다. 현재 지목이 ‘도’라는 이유만으로 평가방식을 확정해서는 안 됩니다.

도로의 이용뿐 아니라 일반적인 토지 권리분석의 출발점을 익히려면 공매 권리분석 5단계 공부 순서도 함께 참고하세요.

6. 승소가 곧 투자 수익은 아니다

‘낙찰 후 과거 5년 치 사용료를 받고, 매월 임료를 받은 다음 지자체에 매각한다’는 설명은 서로 다른 법적 문제를 하나의 확정 수익처럼 묶은 것입니다.

청구 기간: 낙찰자의 소유권 취득 이후 발생한 권리와 종전 소유자의 기존 채권은 구분해야 합니다. 과거 채권은 낙찰로 자동 이전된다고 단정할 수 없습니다.
소멸시효: 국가·지자체 관련 금전채권의 시효 규정과 개별 채권의 기산점 및 적용 법리를 따져야 합니다. ‘무조건 5년 치 지급’이 아닙니다.
경제성: 일부 승소해도 인정 임료가 적거나 소송·감정 비용을 빼면 실익이 없을 수 있습니다.
출구: 사용료 지급 의무가 인정됐다는 사실만으로 지자체가 토지를 반드시 매수해야 하는 것은 아닙니다.

승소 가능성, 인정 가능한 금액, 회수 기간, 최종 처분 가능성은 각각 계산해야 할 별도 변수입니다.

7. 도로 지분은 또 다른 문제다

도로 전체가 아니라 일부 지분이 공매에 나오는 경우도 있습니다. 인접 토지 소유자와의 관계에서 경제적 가치가 발생할 가능성은 있지만, 지분 취득만으로 통행을 막거나 공유물 전체를 마음대로 처분할 수 있는 것은 아닙니다.

소액투자의 개념을 이해하려면 소액토지적금이란?을 함께 보세요. 도로 지분에 일반적인 토지투자의 기대수익을 그대로 적용하는 것은 위험합니다.

8. 도로 공매 입찰 전 다섯 가지 질문

이 땅이 처음 도로가 된 경위는 무엇인가?
종전 소유자는 도로 제공으로 건축·분양 등의 편익을 얻었는가?
누가 어떤 근거로 현재 도로를 점유·사용하고 있는가?
보상·취득 관계와 사용·수익권 제한 여부를 확인했는가?
사용료를 전혀 받지 못하거나 처분이 지연돼도 감당할 수 있는가?

차량 통행이 이뤄지는 도로 포장면 자체를 공매 대상 토지로 표시하고 형성 경위·사용수익권 제한·지자체 점유 확인을 안내 — 공매 대상은 도로 옆 토지가 아니라 실제 도로에 포함된 필지일 수 있습니다.

입찰 전 전체 점검 과정은 공매 입찰 전 체크리스트 7단계와 연결해 확인하세요.

자주 묻는 질문(FAQ)

지목이 ‘도’인 토지는 입찰하면 안 되나요?

그렇지 않습니다. 지목 하나만으로 결론이 나지는 않습니다. 도로 형성 경위, 소유자의 편익, 실제 점유와 이용 관계를 종합해야 합니다.

공매로 낙찰받으면 전 소유자의 사용·수익권 제한에서 벗어나나요?

원칙적으로 자동으로 벗어나지 않습니다. 다만 구체적인 취득 경위 등 특별한 사정이 문제 될 수 있습니다.

지자체가 도로를 포장했다면 사용료를 받을 수 있나요?

포장·관리 내역은 유용한 자료지만 그것만으로 점유책임이나 사용료 청구권이 확정되지는 않습니다.

도로 소송에서 이기면 지자체가 매수해야 하나요?

그렇지 않습니다. 부당이득반환과 매수·보상은 서로 구분해야 하는 문제입니다.

공매아재 한마디

“도로는 땅값이 싸다고 사는 물건이 아닙니다. 왜 도로가 되었는지를 설명할 수 있을 때 비로소 검토할 수 있는 물건입니다.”

낙찰을 받는 것은 어렵지 않을 수 있습니다. 그러나 남들이 계속 통행하는 도로를 내 이름으로 등기했다고 해서 사용료가 생기거나 지자체가 매수해 주는 것은 아닙니다. 분양을 위해 스스로 내놓은 도로인지, 공공사업 과정에서 편입된 도로인지부터 확인해야 합니다. 제대로 설명할 수 없는 도로라면, 아무리 저렴해도 입찰하지 않는 것이 낫습니다.

– 공매아재 권경욱

필자는 경매 10년과 공매 26년, 총 36년의 경공매 실무 경험을 바탕으로 현장에서 확인한 판단 기준을 전하고 있습니다. 한국공매인협회장이며 공매전문가·공인중개사·신용관리사로 활동하고 있습니다.

경력과 활동 내역은 공매아재 권경욱 소개 페이지에서 확인하실 수 있습니다.
실전 사례와 영상은 공매아재TV 유튜브, 공매 공부와 교류는 공매아재아카데미 네이버 카페를 참고하세요.

마무리: 싼 도로보다 권리관계를 설명할 수 있는 도로

경매와 공매를 오래 다루다 보면 남들이 외면하는 물건에서 기회를 발견할 때도 있습니다. 그러나 도로는 유찰 횟수가 많다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다.

공매 도로 투자에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 토지가 도로가 된 경위와 권리관계를 읽는 능력입니다.

공매의 유형별 구조를 더 알고 싶다면 공매 물건 유형 완전정리에서 이어서 읽어보세요. 실전 학습은 공매아재아카데미 네이버 카페에서 함께하실 수 있습니다.

도로 공매 투자, 낙찰 후 사용료 받을 수 있을까? – 대법원 판례로 보는 판단 기준