“공매전문가가 되고 싶은데, 경매부터 배워야 하나요?”
필자가 강의 현장에서 가장 자주 받는 질문 중 하나입니다.
많은 분들이 공매전문가와 경매전문가를 같은 선 위에 놓고 생각합니다. 둘 다 부동산을 시세보다 낮은 가격에 취득하는 사람이라고 보기 때문입니다.
틀린 말은 아닙니다. 그러나 정확한 말도 아닙니다.
필자는 경매 10년, 공매 26년을 현장에서 보냈습니다. 두 시장을 모두 경험한 사람으로서 분명히 말씀드릴 수 있습니다.
공매전문가는 경매전문가와 같은 게임을 하는 사람이 아닙니다. 아예 다른 테이블에 앉아 있는 사람입니다.
이 글에서는 공매전문가가 무엇인지, 그리고 경매전문가와 결정적으로 무엇이 다른지 3가지 기준으로 정리해보겠습니다.
공매전문가란 누구인가?
공매전문가를 한 문장으로 정의하면 이렇습니다.
압류공매·신탁공매·파산공매 등 공매 전 영역의 권리분석과 실전 투자를 수행할 수 있는 전문 투자자 또는 전문가.
여기서 핵심은 “공매 전 영역”이라는 표현입니다.
많은 사람들이 공매를 온비드와 동일시합니다. 온비드에서 물건을 찾고, 온라인으로 입찰하는 사람을 공매투자자라고 생각합니다.
그러나 온비드는 공매의 전부가 아니라 공매 물건이 모이는 대표 플랫폼 중 하나입니다.
압류공매와 국유재산공매, 공유재산공매는 온비드에서 확인하는 경우가 많습니다.
그러나 신탁공매는 온비드와 신탁사 홈페이지를 함께 봐야 하고, 파산공매는 법원 공고게시판과 온비드, 파산관재인 공고를 병행해서 확인해야 합니다.
공유재산공매는 지자체 홈페이지도 확인해야 합니다.
파산공매는 법원 공고게시판과 파산관재인 공고를 직접 찾아야 합니다.
공매전문가는 이 모든 경로를 알고, 각각의 규칙을 구분해서 다룰 수 있는 사람입니다.
공매전문가의 개념을 이해했다면, 다음 단계는 어떤 순서로 공부해야 하는지입니다.
필자는 별도 글에서 공매전문가가 되는 현실적인 5단계를 정리해두었습니다.
경매전문가와 결정적으로 다른 3가지
필자가 공매를 시작하기 전까지 경매 법정을 10년 드나들었습니다.
경매전문가라는 말이 어색하지 않을 정도의 경험을 쌓았습니다.
그러나 공매를 시작하면서 깨달은 것이 있습니다.
경매에서 배운 지식으로는 공매의 절반도 풀어낼 수 없다는 사실이었습니다.
| 구분 | 경매 전문가 | 공매 전문가 |
|---|---|---|
| 규칙의 범위 | 법원경매 절차가 비교적 정형화되어 있음 | 압류·신탁·파산공매마다 적용 법률과 매각조건이 다름 |
| 정보 경로 | 대법원 경매정보를 중심으로 물건 확인 | 온비드, 신탁사, 공고게시판 등 다양한 경로를 직접 확인 |
| 핵심 역량 | 법원 절차 이해, 임장, 권리분석, 입찰가 산정 |
공매 유형 구분, 공고문 해석, 기준권리 판단, 총취득비용 계산 |
| 활동 방식 | 법원 절차와 현장 입찰 중심 | 온라인 입찰과 서류·공고문 분석 중심 |
| 결론 | 정형화된 절차 안에서 기회를 찾는 전문가 |
서로 다른 매각 구조 속에서 기회를 찾는 전문가 |
차이 ① 규칙이 물건마다 다르다
법원경매는 민사집행법이라는 비교적 정형화된 절차 안에서 진행됩니다. 물론 경매도 물건마다 권리관계는 다르고, 유치권이나 법정지상권처럼 어려운 쟁점이 있습니다.
다만 절차의 큰 틀은 법원이라는 하나의 집행기관과 민사집행법 체계 안에서 움직입니다.
공매는 다릅니다. 압류공매, 신탁공매, 파산공매는 매각 주체도 다르고, 적용 법률도 다르며, 낙찰자가 확인해야 할 서류와 위험 요소도 달라집니다.
필자는 강의에서 이렇게 비유합니다.
경매 법정은 모든 테이블에서 같은 게임을 합니다. 포커 룰을 알면 어느 테이블에 앉아도 됩니다.
그러나 공매 시장은 테이블마다 다른 게임을 합니다.
어떤 테이블은 블랙잭, 어떤 테이블은 마작, 어떤 테이블은 체스입니다.
압류공매는 국세징수법, 신탁공매는 신탁법과 민법, 파산공매는 채무자회생법이 각각 적용됩니다.
공매전문가는 이 모든 테이블의 룰을 구분해서 알고 있는 사람입니다.
차이 ② 입찰 경로가 분산되어 있다
경매전문가는 대법원 경매정보 사이트 하나만 봐도 됩니다. 전국 법원의 모든 물건이 한 곳에 모여 있기 때문입니다.
공매전문가는 다릅니다.
필자가 하루에 확인하는 경로만 해도 여러 곳입니다.
- 온비드
- 주요 신탁사 홈페이지
- 법원 공고게시판
- 매각주관기관 및 지자체·공공기관 홈페이지
이 경로들을 모두 빠짐없이 확인해야 숨겨진 물건을 발견할 수 있습니다.
경쟁률이 낮은 물건은 대개 사람들이 잘 찾지 않는 경로에 있습니다.
차이 ③ 현장 입찰이 아닌 화면 앞 온라인 입찰이다
경매전문가의 핵심 무기 중 하나는 발품입니다.
입찰 당일 법정에 직접 가야 하고, 입찰보증금을 현금이나 수표로 준비해야 합니다.
필자가 공매로 방향을 바꾼 결정적인 계기 중 하나가 바로 이 부분이었습니다.
직장을 다니던 시절, 좋은 경매 물건이 나왔는데 입찰일에 휴가를 내지 못해
그냥 놓쳐버린 적이 있었습니다.
그날 하루 종일 업무도 손에 잡히지 않았습니다.
공매는 달랐습니다.
온비드는 100% 온라인 입찰입니다.
입찰보증금도 계좌이체로 처리됩니다.
법정에 갈 필요가 없습니다.
점심시간에 사무실 컴퓨터 앞에서 입찰을 넣고 오후 업무를 계속할 수 있습니다.
공매전문가는 발품을 버리는 사람이 아닙니다. 다만 입찰 전 단계에서 화면 속 공고문과 등기부, 물건명세서, 매각조건을 먼저 정확히 읽어내는 사람입니다.
현장에 가기 전에 이미 서류에서 위험을 걸러내고, 현장에서는 그 판단을 확인합니다.
공매전문가가 실제로 하는 일
공매전문가라는 직함이 있다고 해서 하루 종일 입찰만 하는 것은 아닙니다.
필자의 경우 하루 업무를 크게 4가지로 나눌 수 있습니다.
물건 발굴과 초기 권리분석
온비드와 신탁사 홈페이지, 법원 공고를 훑으며 오늘 새로 나온 물건과 유찰된 물건을 확인합니다.
등기부등본을 열어 기준권리를 파악하고, 공고문 유의사항에서 위험 신호 키워드를 점검합니다.
심화 분석과 임장
권리분석을 통과한 물건은 현장 방문(임장)을 합니다.
신탁공매의 경우 부가가치세 계산, 임차인 대항력 여부, 현황 인수 조건의 리스크를 수치로 환산합니다.
압류공매는 공매재산명세서와 배분관계를 확인해야 하고, 신탁공매는 공고문상 현황인수 조건과 부가가치세 별도 여부를 봐야 합니다. 파산공매는 파산관재인의 매각조건과 법원 허가 절차를 함께 확인해야 합니다.
입찰가 산정과 입찰
시세 대비 취득 총비용을 계산해 입찰가를 산정합니다.
낙찰가 + 부가가치세 + 취득세 + 예상 수리비 + 금융비용. 이 숫자가 수익 구조를 만들 수 있을 때만 입찰 버튼을 누릅니다.
낙찰 이후 잔금·명도·매각
낙찰 후 잔금 납부, 명도 협의, 임대 또는 매각까지 공매전문가의 역할은 입찰 이후에도 계속됩니다.
특히 압류공매에는 경매와 달리 인도명령 제도가 없어 명도는 협의 또는 명도소송으로 처리해야 합니다.
공매전문가가 되려면 무엇이 필요한가
필자가 36년 현장에서 내린 결론은 하나입니다.
공매를 많이 아는 사람이 공매전문가가 되는 것이 아닙니다.
공매 시장의 지도를 먼저 그릴 줄 아는 사람이 공매전문가가 됩니다.
지도를 먼저 그린다는 것은 이런 의미입니다.
압류공매인지 신탁공매인지 파산공매인지 먼저 구분합니다.
그 공매에 적용되는 법률이 무엇인지 확인합니다.
공고문이나 물건명세서에서 위험 신호를 찾아냅니다.
입찰 전에 총 취득 비용을 수치로 계산합니다.
이 4단계를 반복 훈련하는 것이 공매전문가로 가는 가장 빠른 길입니다.
공매 공부를 체계적으로 이어가고 싶은 분들은 한국공매인협회에서 운영하는 공매전문가 1급·2급 자격검정 안내도 함께 확인해보시기 바랍니다.
필자는 이 지도를 그리는 방법을 전자책 3권에 담았습니다.
공매 입문부터 신탁공매·파산공매 심화까지, 단계별로 읽을 수 있도록 구성되어 있습니다.
함께 읽으면 좋은 글
공매전문가가 무엇인지 이해했다면, 다음 단계는 공부 순서를 잡는 것입니다.
👉 공매전문가 되는 법 – 36년 현장에서 확인한 현실적인 5단계
공매 공부를 체계적으로 이어가고 싶다면 한국공매인협회 등록민간자격도 함께 확인해보시기 바랍니다.
👉 공매전문가 자격증 1급·2급 안내 – 한국공매인협회 등록민간자격
공매전문가가 되기 전 반드시 알아야 할 공매 전체 구조는 아래 글에서 먼저 정리할 수 있습니다.
👉 공매 종류 완전정리 – 압류공매·신탁공매·파산공매·국유재산공매 차이
FAQ
A. 공매전문가란 압류공매, 신탁공매, 파산공매 등 공매의 종류별 구조를 이해하고, 공고문 해석과 권리분석, 입찰 판단, 명도와 잔금 처리까지 종합적으로 검토할 수 있는 사람을 말합니다.
단순히 온비드 입찰 방법만 아는 사람이 아니라, 공매 유형별 법적 성격과 매각조건의 차이를 구분할 수 있어야 합니다.
A. 경매전문가는 주로 법원경매 절차와 민사집행법 중심의 권리분석을 다룹니다.
반면 공매전문가는 압류공매, 신탁공매, 파산공매처럼 매각 주체와 법적 근거가 다른 물건을 구분해 분석해야 합니다.
특히 공매는 공고문, 매각조건, 입찰방식, 명도 절차가 경매와 다르기 때문에 경매 지식만으로는 부족한 경우가 많습니다.
A. 필자는 따로 배울 필요가 있다고 봅니다.
경매 지식은 공매 공부에 도움이 되지만, 그것만으로 충분하지는 않습니다.
압류공매는 법원경매와 비슷해 보여도 인도명령 제도가 없고, 신탁공매는 신탁계약과 신탁원부를 함께 보아야 하며, 파산공매는 파산관재인의 매각 구조를 이해해야 합니다.
이 차이를 모르면 경매식 사고로 공매 물건을 잘못 판단할 수 있습니다.
A. 있습니다.
한국공매인협회에서 운영하는 공매전문가 자격증이 있습니다. 공매전문가 자격증은 1급과 2급으로 나뉘며, 공매 제도와 절차, 권리분석, 공고문 해석, 실전 판단 능력을 검정하는 등록민간자격입니다.
다만 국가자격증은 아니므로, 등록민간자격이라는 점을 정확히 이해하고 접근하는 것이 좋습니다.
공매전문가 자격증 안내는 아래 한국공매인협회 공식 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
▶ 한국공매인협회: https://www.gongmaein.com
A. 필자는 공고문을 읽는 능력이라고 봅니다.
공매에서는 등기부등본만 보고 판단하면 위험합니다. 공고문과 매각조건에 중요한 내용이 들어 있는 경우가 많기 때문입니다.
특히 신탁공매와 파산공매는 공고문에 매수인이 부담해야 할 조건, 명도 책임, 보증금 인수 가능성, 체납관리비, 제세공과금 부담 등이 적혀 있을 수 있습니다.
공매전문가는 등기만 보는 사람이 아니라 공고문과 현장을 함께 읽는 사람이어야 합니다.
이 글의 핵심 정리
공매전문가와 경매전문가의 결정적 차이 3가지:
첫째, 규칙이 물건마다 다릅니다.
압류공매는 국세징수법, 신탁공매는 신탁법·민법, 파산공매는 채무자회생법.
테이블마다 게임의 룰이 다릅니다.
둘째, 입찰 경로가 분산되어 있습니다.
온비드 하나가 아닙니다.
신탁사 14곳 홈페이지, 법원 공고게시판, 파산관재인 공고까지 모든 경로를 봐야 숨겨진 물건을 찾을 수 있습니다.
셋째, 현장이 아닌 화면 앞에서 일합니다.
100% 온라인 입찰.
공매전문가의 핵심 무기는 발품이 아니라 공고문 독해력과 권리분석 능력입니다.
■ 공매아재 채널
📚 공매아재아카데미: https://cafe.naver.com/gongmaeajae
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작성: 공매아재 권경욱
공매전문가 | 한국공매인협회장 | 공인중개사 | 신용관리사
공매아재TV: https://www.youtube.com/@GongMaeTV
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※ 본 글은 정보 제공 목적이며, 투자 판단과 법률적 의사결정은 전문가 자문을 구하시기 바랍니다.
본 글로 인한 투자 결과에 대해 필자는 법적 책임을 지지 않습니다.
최종 확인 일자: 2026-05-20