공매를 공부하다 보면 반드시 넘어야 할 벽이 있습니다.
바로 기준권리입니다.
필자가 강의에서 수백 번 반복해서 말한 주제이기도 합니다. 기준권리를 모르면 어떤 물건을 봐도 낙찰 후 무엇을 인수해야 하는지, 무엇이 사라지는지 판단할 수가 없습니다.
반대로 기준권리를 제대로 이해하면 등기부등본 한 장을 보고도 이 물건이 안전한지, 얼마에 들어가야 하는지 스스로 판단할 수 있게 됩니다.
이 글이 그 출발점이 되길 바랍니다.
기준권리를 이해하려면 먼저 등기부등본의 표제부, 갑구, 을구를 날짜순으로 읽는 방법을 알아야 합니다. 아직 등기부 구조가 익숙하지 않다면 먼저 아래 글을 읽고 오셔도 좋습니다.
→ 등기부등본 읽는 법 – 표제부 갑구 을구를 날짜순으로 읽어야 하는 이유
기준권리란 무엇인가?
기준권리는 “이 권리를 기준으로 앞의 권리는 낙찰자가 인수하고, 뒤의 권리는 낙찰과 동시에 소멸한다”는 기준점 역할을 하는 권리입니다.
과거에는 ‘말소기준권리’라는 표현을 많이 썼습니다. 하지만 필자는 이 용어보다 ‘기준권리’가 본질을 더 정확하게 담는다고 생각합니다. 단순히 말소의 기준이 아니라, 인수와 소멸 전체를 판단하는 기준이기 때문입니다.
공매 투자에서 기준권리를 찾는 것은 지도에서 현재 위치를 확인하는 것과 같습니다. 현재 위치를 모르면 어디로 가야 할지 알 수 없듯이, 기준권리를 모르면 권리분석 자체가 불가능합니다.
온비드에서 물건을 찾고 등기부등본을 확인하는 기본 순서는 앞선 글에서 정리해 두었습니다.
→ 온비드 공매 시작하는 법 – 가입부터 물건검색 입찰까지
기준권리가 될 수 있는 6가지 권리
기준권리가 될 수 있는 권리는 다음 6가지입니다.
1. 압류
국세, 지방세, 사회보험료 등을 체납했을 때 국가 또는 공공기관이 등기부에 설정하는 권리입니다. 압류가 등기부에 찍히는 순간 그 부동산은 자유롭게 처분할 수 없게 됩니다. 압류공매는 대부분 이 압류에서 출발합니다.
2. 가압류
본안소송(돈을 돌려달라는 민사소송) 전에 채권자가 재산을 미리 묶어두는 임시 조치입니다. 가압류 자체는 나중에 본안소송 결과에 따라 정리되지만, 등기부에 찍혀 있는 동안은 강력한 효력을 가집니다.
3. 저당권
돈을 빌려주면서 담보로 잡는 권리입니다. 현재는 대부분 근저당권으로 대체됐지만, 오래된 물건에서는 아직도 저당권을 볼 수 있습니다.
4. 근저당권
현재 가장 흔하게 보이는 담보권입니다. 은행에서 대출받을 때 설정하는 것이 바로 근저당권입니다. 채권최고액(실제 대출금의 120~140%)이 등기부에 명시됩니다.
5. 담보가등기
가등기 중에서 담보 목적으로 설정한 것입니다. 겉으로 보면 일반 가등기와 비슷해 보이지만, 담보가등기는 기준권리가 될 수 있다는 점에서 완전히 다릅니다. 요즘은 경매계 혹은 캠코에서 담보가등기인지 최고하고 알려주도록 하고 있습니다.
6. 경매개시결정등기 or 공매공고등기
이 등기가 있다면 이미 법원 경매 절차 또는 압류공매가 진행 중이거나 진행됐다는 뜻입니다. 공매와 경매가 동시에 진행되는 복잡한 상황이 펼쳐질 수 있어 주의가 필요합니다.
일반적으로는 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 담보가등기, 경매개시결정등기가 기준권리가 될 수 있습니다. 다만 임의경매에서는 보통 선행 담보권이 기준권리가 되고, 강제경매, 형식적 경매처럼 선행 담보권이 없는 경우에는 경매개시결정등기 자체가 기준권리 역할을 할 수 있습니다. 압류공매에서도 일반적으로는 선행 압류등기가 기준권리가 되지만, 극히 드물게 납세담보물 공매처럼 공매공고등기만 존재하는 예외적 사례는 공매공고등기가 기준권리가 되기도 합니다..
+1 전세권 – 조건을 갖춘 경우에만
전세권은 무조건 기준권리가 되는 것이 아닙니다.
전세권이 기준권리가 되려면 먼저 해당 전세권이 부동산 전부에 설정되어 있어야 합니다. 그리고 전세권자가 그 전세권에 기초하여 임의경매를 신청했거나, 전세권자의 지위로 배당요구를 한 경우여야 합니다. 단순히 전세권 등기가 있다는 이유만으로 기준권리라고 보면 안 됩니다.
필자가 강의에서 항상 강조하는 부분입니다. “전세권 등기가 있다고 무조건 기준권리로 보면 안 된다.” 이 실수가 실전에서 가장 많이 발생합니다.
이 주제는 별도 글에서 더 자세히 다루겠습니다.
기준권리는 어떻게 찾는가?
등기부등본에서 기준권리를 찾는 방법은 간단합니다.
1단계: 위에서 설명한 6+1 권리가 등기부에 있는지 확인합니다.
2단계: 해당 권리들의 접수 날짜를 모두 확인합니다.
3단계: 그 중 가장 빠른 날짜의 권리가 기준권리입니다.
예를 들어 근저당권 접수일이 2020년 3월 2일이고, 압류 접수일이 2020년 8월 15일이라면 근저당권이 기준권리입니다.
기준권리를 기준으로 인수·소멸 판단
기준권리가 확정되면 그 다음은 비교적 단순합니다.
기준권리보다 먼저 성립한 권리 → 낙찰자 인수
기준권리와 같거나 이후에 성립한 권리 → 낙찰로 소멸
예를 들어 임차인이 전입신고를 2020년 1월 2일에 했고 기준권리인 근저당권이 2020년 3월 2일이라면, 이 임차인은 기준권리보다 앞서 있으므로 인수 대상입니다. 낙찰받은 후에도 보증금에 대한 책임을 져야 할 수 있습니다.
반대로 임차인이 2021년 3월에 전입했다면, 기준권리보다 뒤이므로 낙찰로 대항력이 소멸됩니다.
원칙적으로 기준권리보다 먼저 성립한 권리는 낙찰자가 인수할 가능성이 있고, 기준권리와 같거나 그 이후에 성립한 권리는 매각으로 소멸하는 방향으로 봅니다. 다만 이것은 권리순위 판단의 출발점일 뿐입니다. 임차인의 대항력, 확정일자, 전세권의 배당요구 여부, 가처분의 내용, 법정지상권이나 유치권 같은 비등기 권리는 별도로 확인해야 합니다.
실전 사례로 이해하기
필자가 강의에서 자주 쓰는 사례입니다.
어떤 빌라에 다음과 같은 권리가 있다고 가정합니다.
A. 근저당권 — 접수일 2020년 3월 2일 (채권최고액 1억 3,200만 원)
B. 압류 — 접수일 2020년 8월 15일 (법정기일 2019년 10월 11일)
C. 임차인 甲 — 전입일 2020년 1월 2일 / 확정일자 2020년 1월 2일
D. 임차인 乙 — 전입일 2021년 3월 15일 / 확정일자 2021년 2월 15일
이 경우 기준권리는 A 근저당권(2020년 3월 2일)입니다.
권리순위 분석 결과는 이렇게 됩니다.
C 임차인 甲(전입 2020년 1월 2일)은 기준권리보다 앞서 있으므로 → 인수 대상. 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못하면 낙찰자가 나머지를 책임져야 합니다.
B 압류(접수 2020년 8월 15일)는 기준권리보다 뒤 → 소멸 대상.
D 임차인 乙(전입 2021년 3월 15일)은 기준권리보다 뒤 → 소멸 대상. 다만 소액임차인 요건을 충족하면 배당에서 최우선변제를 받을 수 있습니다.
이 한 가지 사례만 반복해서 이해해도 기준권리 개념의 80%는 습득한 것입니다.
여기서 중요한 것은 B 압류의 접수일은 권리순위 기준에서 보고, 법정기일은 배당순위 기에서 본다는 점입니다. 같은 압류라도 권리순위표와 배당순위표에서 사용하는 날짜가 달라질 수 있습니다.
초보 투자자가 가장 많이 하는 실수
“을구에 근저당이 하나고 갑구에 압류가 하나인데, 압류가 갑구에 있으니까 근저당보다 먼저일 것이다.”
이 판단이 틀렸습니다.
갑구와 을구는 기재 위치가 다를 뿐, 날짜를 비교하는 방식은 동일합니다. 갑구에 있다고 먼저인 것이 아닙니다. 접수 날짜만이 순서를 결정합니다.
필자가 수업 현장에서 목격한 실수 중 이런 경우가 실제로 있었습니다.
실제 수업 현장에서도 이런 실수가 있었습니다. 한 수강생이 갑구의 압류만 보고 을구의 선순위 근저당권을 놓친 채, 임차인이 선순위라서 입찰할 수 없는 물건이라고 판단한 것입니다.
그러나 갑구와 을구를 접수일자 순으로 다시 배열해 보니, 을구의 근저당권이 기준권리였고 해당 임차인은 후순위였습니다. 이처럼 기준권리는 갑구와 을구를 따로 보는 것이 아니라 날짜 기준으로 하나의 표에 합쳐서 찾아야 합니다.
권리순위와 배당순위는 다르다
여기서 꼭 짚고 넘어가야 할 것이 있습니다.
기준권리는 인수·소멸 여부를 판단하는 기준입니다. 배당을 누가 먼저 받는가는 별도의 기준으로 판단합니다.
예를 들어 압류는 기준권리가 될 수 있지만, 배당 순서는 접수일이 아닌 법정기일을 기준으로 합니다. 압류 접수일이 2020년 8월이라도 법정기일이 2019년 10월이라면, 배당에서는 2019년 기준으로 순위를 받습니다.
이처럼 권리순위와 배당순위는 다른 테이블에서 판단해야 합니다. 필자는 이를 ‘투트랙 분석’이라고 부릅니다. 이 내용은 「당해세와 법정기일」 글에서 더 깊이 다루겠습니다.
공매아재 한마디
기준권리는 처음에는 낯설지만, 한 번 이해하면 평생 써먹는 개념입니다.
필자가 36년간 수백 건을 낙찰받으면서 이 기준권리를 모르고 들어간 적은 단 한 번도 없습니다. 기준권리를 확정하지 않고 입찰가를 정하는 것은 설계도 없이 집을 짓는 것과 같습니다.
지금 당장 온비드에서 관심 있는 물건 하나를 꺼내서 등기부등본을 열어보세요. 6+1 권리 중에 어떤 것이 있는지, 그 중 가장 빠른 날짜는 무엇인지 찾아보는 연습을 해보세요.
처음에는 어색하지만, 10번만 반복하면 눈에 바로 보이기 시작합니다.
FAQ
A. 비슷하지만 다릅니다. 말소기준권리는 말소되는 권리의 기준점이라는 뜻이고, 기준권리는 인수와 소멸 전체를 판단하는 기준점이라는 뜻입니다. 단순히 말소만의 문제가 아니라 낙찰자가 무엇을 인수해야 하는지까지 판단하는 개념이므로 기준권리라는 표현이 더 정확합니다.
A. 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 담보가등기, 경매개시결정등기 이렇게 6가지입니다. 여기에 조건을 갖춘 전세권이 +1로 추가됩니다. 이 6+1 중에서 접수 날짜가 가장 빠른 권리가 기준권리가 됩니다.
A. 아닙니다. 전세권이 기준권리가 되려면 두 가지 조건이 필요합니다. 첫째, 부동산 전부에 설정되어 있어야 합니다. 둘째, 전세권자가 임의경매를 신청했거나 배당요구를 한 경우여야 합니다. 단순히 등기부에 전세권이 있다는 이유만으로 기준권리로 판단하면 안 됩니다. 이 실수가 실전에서 가장 많이 발생합니다.
A. 갑구에 있다고 해서 먼저인 것이 아닙니다. 갑구와 을구는 기재 위치가 다를 뿐, 순서는 오직 접수 날짜로만 판단합니다. 갑구와 을구를 통합해서 날짜 순으로 나열한 뒤 가장 빠른 날짜의 6+1 권리가 기준권리입니다. 이 통합 작업을 하지 않으면 기준권리 판단이 틀어집니다.
A. 원칙적으로 인수 대상입니다. 기준권리보다 전입일이 빠른 임차인은 대항력이 있어 낙찰 후에도 보증금에 대한 책임을 져야 할 수 있습니다. 다만 배당에서 보증금 전액을 받아 간다면 인수 부담이 사라질 수 있습니다. 권리순위 판단과 배당 계산을 함께 해야 정확한 판단이 가능합니다.
A. 기준권리는 인수·소멸을 판단하는 기준이고, 배당순위는 낙찰대금을 누가 먼저 가져가는지의 기준입니다. 예를 들어 압류의 경우 권리순위는 접수일로 판단하지만 배당순위는 법정기일로 판단합니다. 같은 압류라도 두 개의 날짜가 다르게 사용됩니다. 이 두 가지를 혼동하면 배당 계산이 완전히 틀어집니다.
A. 온비드에서 관심 물건 하나를 골라 등기부등본을 열어보세요. 6+1 권리 중 어떤 것이 있는지 확인하고, 접수 날짜를 날짜 순으로 나열해서 가장 빠른 것을 찾아보는 연습을 반복하세요. 혼자 분석하기 어렵다면 무료 공매 권리분석기 공체를 활용하시거나 공매아재아카데미 카페에 물건을 올려 함께 검토해 보세요.
함께 읽으면 좋은 글
기준권리 6+1을 이해했다면 등기부등본 읽는 법 – 표제부 갑구 을구를 날짜순으로 읽어야 하는 이유를 읽고 연습이 필요합니다. 특히 압류공매에서는 압류 접수일, 법정기일, 당해세 여부를 구분해야 합니다.
공매를 시작하기로 마음 먹으셨다면 공매 처음이라면 여기부터 글을 읽고 시작하시는게 중심을 잡아 줄겁니다.
공매 입문이라해도 과언이 아닌 온비드 공매 시작부터 막막하시다면 온비드 공매 시작하는 법 – 가입부터 물건검색 입찰까지 글이 시원하게 길을 열어 드릴겁니다.
같은 온비드 안에 올라온 물건이라도 압류공매, 신탁공매, 파산공매, 국유재산 공매는 법적 성격이 다를 수 있습니다. 먼저 공매 종류 완전정리 – 압류공매·신탁공매·파산공매·국유재산공매 차이 글로 큰 그림을 잡아보시기 바랍니다.
등기부등본과 기준권리 분석이 아직 어렵게 느껴진다면 무료 공매 권리분석기 공체를 활용해보셔도 좋습니다.
공체는 공매 권리분석을 처음 배우는 분들이 등기부, 기준권리, 임차인 정보를 순서대로 점검해볼 수 있도록 만든 무료 도구입니다.
무료 공매 권리분석기 공체
공매투자 실전사례와 무료소책자가 필요하다면 카카오채널에서 무료소책자라고 채팅해 주세요.
→ http://pf.kakao.com/_wxoeVK
더 깊은 공부가 필요하시다면 공매아재아카데미에서 실제 사례와 함께 공부하실 수 있습니다.
작성: 공매아재 권경욱
공매전문가 | 공매인협회장 | 공인중개사 | 신용관리사
공매아재TV: https://www.youtube.com/@GongMaeTV