법정기일이란? 압류 접수일보다 세금이 먼저 배당받는 이유

등기부등본을 날짜순으로 정리해봤습니다.

근저당권 접수일 2020년 3월 2일, 압류 접수일 2020년 8월 15일. 압류가 근저당보다 늦게 접수됐으니 기준권리는 근저당이고, 압류는 소멸 대상이라고 판단했습니다.

그런데 막상 배당표를 받아보니 이 압류, 즉 세금이 근저당보다 먼저 배당금을 가져갑니다.

분명 접수일은 늦었는데, 왜 배당은 더 빠를까요?

필자는 이 질문을 강의에서 수백 번 받았습니다. 답은 하나입니다. 권리순위와 배당순위는 서로 다른 기준으로 판단해야 하기 때문입니다. 권리순위는 등기 접수일로 줄을 세우지만, 조세채권의 배당순위는 접수일이 아니라 법정기일로 줄을 세웁니다.

이 글에서는 법정기일이 무엇인지, 당해세와는 어떻게 다른지, 왜 등기부에 나오지 않는지, 그리고 2023년 개정으로 임차인과의 관계가 어떻게 바뀌었는지 정리하겠습니다.

기준권리와 권리순위의 기본 구조가 아직 정리되지 않았다면 먼저 기준권리 6+1, 이것만 알면 공매 권리분석 절반은 끝난다 글을 먼저 읽고 오시면 이해가 훨씬 빠릅니다.

한눈에 정리하면

법정기일이란 무엇인가

법정기일은 조세채권자가 세금을 부과하거나 확정한 날짜를 말합니다. 쉽게 말하면 국가나 지방자치단체가 언제부터 이 세금을 받을 권리를 갖게 되었는지를 증명하는 날짜입니다.

이 날짜가 왜 중요할까요. 공매나 경매에서 낙찰대금을 나눌 때, 조세채권은 이 법정기일을 기준으로 다른 채권자들과 순위를 겨룹니다. 법정기일이 빠를수록 배당에서 먼저 돈을 받아갑니다.

여기서 반드시 기억해야 할 것이 있습니다. 법정기일은 권리순위를 따질 때 쓰는 개념이 아닙니다. 등기부에 압류가 언제 접수되었는지는 권리순위(인수·소멸 판단)를 정할 때 쓰는 날짜이고, 그 압류의 바탕이 된 세금이 언제부터 채권으로 확정되었는지가 법정기일입니다. 같은 압류라도 이 두 날짜는 전혀 다를 수 있습니다.

법정기일은 세목의 부과 방식에 따라 기준이 달라집니다. 부가가치세나 소득세처럼 납세자가 스스로 신고해 세액이 확정되는 세목은 그 신고일이 법정기일이 됩니다. 반대로 재산세나 종합부동산세처럼 국가나 지방자치단체가 세액을 결정·부과하는 세목은 납세고지서의 발송일이 법정기일이 됩니다.

당해세란 무엇인가

당해세는 그 부동산 자체 때문에 발생한 세금입니다. 국세와 지방세로 나뉩니다.

• 국세 당해세: 상속세, 증여세, 종합부동산세
• 지방세 당해세: 재산세, 지역자원시설세 등 해당 부동산 자체에 부과되는 지방세 (지방교육세는 재산세와 함께 정산되는 구조로 재산세에 포함해 봅니다)

부가가치세는 성격상 일반세에 가깝지만, 신탁재산처럼 특정 요건에서는 물적 납세의무가 부과되어 사실상 당해세와 비슷하게 강력한 징수력을 갖는 경우가 있습니다.

당해세가 특별한 이유는 그 부동산이 낙찰되면, 낙찰대금에서 이 세금이 다른 채권자들보다 먼저 배당되는 것이 원칙이기 때문입니다. 근저당권이 아무리 먼저 설정되어 있어도, 그 부동산 자체에서 발생한 당해세는 예외적으로 우선권을 가질 수 있습니다. 어떤 세목이 실제로 당해세에 해당하는지는 최종적으로 법원의 개별 판단 사항이라는 점도 함께 알아두어야 합니다.

법정기일이 등기부에 안 나오는 이유

압류등기는 등기부 갑구에 기재됩니다. 하지만 그 압류의 근거가 된 세금이 언제 확정되었는지, 즉 법정기일은 등기부 어디에도 나오지 않습니다.

등기부에는 “압류, 접수일 2020년 8월 15일”까지만 나옵니다. 그 압류가 어떤 세금 때문인지, 그 세금의 법정기일이 언제인지는 별도로 확인해야 합니다.

압류공매에서는 이 정보를 공매재산명세서에서 확인할 수 있습니다. 공매재산명세서를 처음부터 어떻게 읽어야 하는지는 공매재산명세서 보는 법 – 입찰 전 확인할 7가지 글에서 정리했습니다.

또한 물건지를 관할하는 세무서(국세)나 지방자치단체(지방세)에 직접 문의해 법정기일과 세금 종류를 확인하는 것도 실무에서 자주 쓰는 방법입니다.

투트랙 분석 – 권리순위와 배당순위는 다른 표다

필자는 공매 권리분석을 할 때 표를 두 개 만듭니다. 하나는 권리순위 표, 다른 하나는 배당순위 표입니다. 이 둘을 하나로 섞으면 반드시 실수가 생깁니다.

권리순위 표는 인수와 소멸을 판단하는 표입니다. 임차인은 전입일, 근저당권이나 압류 같은 기타 권리는 등기 설정일(접수일)을 기준으로 줄을 세웁니다.

배당순위 표는 낙찰대금을 누가 먼저 가져가는지를 판단하는 표입니다. 임차인은 확정일자 효력일, 조세채권자는 법정기일, 기타 물권자는 등기 설정일을 기준으로 줄을 세웁니다.

같은 압류라도 권리순위 표에서는 접수일로, 배당순위 표에서는 법정기일로 다르게 취급됩니다. 이 차이를 모르면 아래와 같은 실수가 생깁니다.

실전 사례로 이해하기

다음과 같은 권리관계를 가진 부동산이 압류공매로 나왔다고 가정해보겠습니다.

• A. 근저당권 — 접수일 2020년 3월 2일
• B. 압류 — 접수일 2020년 8월 15일 (법정기일 2019년 10월 11일)
• C. 임차인 甲 — 전입일 2020년 1월 2일, 확정일자 2020년 1월 2일
• D. 임차인 乙 — 전입일 2021년 3월 15일, 확정일자 2021년 2월 15일 (소액임차인 요건 충족)

권리순위로 보면 기준권리는 A 근저당권(2020.3.2)입니다. C 임차인 甲은 기준권리보다 앞서 있으므로 인수 대상, B 압류와 D 임차인 乙은 기준권리보다 뒤이므로 소멸 대상입니다.

배당순위로 보면 완전히 다른 순서가 나옵니다.

1. 1등: 임차인 乙 (소액임차인 최우선변제)
2. 2등: 조세채권자 B (법정기일 2019.10.11 적용)
3. 3등: 임차인 甲 (확정일자 효력일 2020.1.3)
4. 4등: 근저당권자 A (설정일 2020.3.2)

압류 B는 권리순위 표에서는 후순위로 소멸 대상이었지만, 배당순위 표에서는 법정기일이 앞서 있어 근저당권자보다 먼저 배당을 받아갑니다. 접수일(2020.8.15)이 아니라 법정기일(2019.10.11)이 기준이기 때문입니다.

이것이 “전입일이 빠르면 배당도 빠르다”는 착각이 위험한 이유이기도 합니다. 비슷한 착오로 실제 손실이 났던 사례는 경매 공매 실패 사례 1 – “전입일이 빠르면 배당도 빠르다”는 착각이 보증금 1억을 삼켰다 글에서 확인하실 수 있습니다.

압류공매의 일반적 배분순위

압류공매에서는 낙찰대금을 나누는 절차를 실무상 배분이라고 합니다. 일반적인 배분순위를 큰 틀에서 정리하면 다음과 같습니다.

1. 체납처분비 – 공매비용
2. 최우선 임금채권과 소액임차보증금 – 최종 3개월분 임금, 최종 3년간 퇴직금 등 법에서 정한 임금채권과 소액임차인의 최우선변제금
3. 당해세 – 매각 부동산 자체에 부과된 조세채권
4. 법정기일 또는 납부기한이 담보권 설정일보다 앞선 조세채권·공과금 – 공과금에는 국민연금보험료·국민건강보험료·고용보험료·산재보험료 등 4대보험료가 포함됩니다.
5. 앞선 조세채권의 법정기일 또는 공과금 납부기한보다 먼저 설정등기된 담보채권 – 근저당권, 전세권 등
6. 그 밖의 일반 임금채권
7. 5순위 담보채권보다 법정기일이 늦은 조세채권
8. 조세채권 다음 순위로 징수되는 공과금 – 각종 부담금, 과태료 등
9. 일반채권 – 등기하지 않은 채권(안분배분)

이 표에서 가장 중요한 점은 조세채권이 하나의 순위로 묶이지 않는다는 사실입니다. 당해세인지, 담보권보다 법정기일이 빠른지 늦은지에 따라 조세채권의 배분 위치가 달라집니다.

즉 압류등기가 등기부상 후순위라서 소멸 대상으로 보이더라도, 그 압류의 바탕이 된 조세채권의 법정기일이 담보권 설정일보다 빠르면 배분에서는 담보권자보다 앞설 수 있습니다. 반대로 법정기일이 담보권 설정일보다 늦다면 조세채권이 담보권 뒤로 밀릴 수 있습니다.

필자가 권리순위 표와 배당순위 표를 따로 작성하는 이유가 바로 여기에 있습니다. 압류 접수일은 권리순위를 판단하는 날짜이고, 법정기일은 배분순위를 판단하는 날짜입니다. 다만 실제 순위와 배분액은 물건별 권리관계, 당해세 여부, 임금채권 및 임차인 요건에 따라 달라질 수 있으므로 공매재산명세서와 실제 배분계산서를 개별적으로 확인해야 합니다.

2023년 개정 – 주택임차인이 일부 당해세보다 먼저 받을 수 있게 됐다

법정기일과 관련해 반드시 알아야 할 최근 변화가 있습니다.

과거에는 당해세가 확정일자를 갖춘 임차인보다도 우선 배당되는 것이 원칙이었습니다. 임차인이 아무리 먼저 확정일자를 받아도, 그 부동산에 부과된 당해세가 있으면 그 세금이 먼저 배당되고 임차인은 뒤로 밀리는 구조였습니다. 이른바 전세사기 피해가 사회적으로 문제가 되면서, 이 구조를 일부 완화하는 개정이 2023년에 이루어졌습니다.

• 국세: 2023년 4월 1일 시행된 국세기본법 개정(제35조 제7항 신설)으로, 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택 임차권(또는 주거용 건물에 설정된 전세권)의 보증금반환채권은, 그 확정일자·전세권 설정일보다 법정기일이 늦은 상속세·증여세·종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제받을 수 있게 되었습니다.
• 지방세: 2023년 5월 4일 시행된 지방세기본법 개정(제71조 제6항 신설)으로, 국세기본법과 같은 취지의 규정이 지방세 당해세에도 마련되었습니다.

여기서 반드시 짚어야 할 세 가지 한계가 있습니다.

첫째, 이 보호는 주택임차인에게만 적용됩니다. 상가건물 임차인의 보증금은 이 개정의 적용 대상에서 제외되어 있습니다. 상가 물건이라면 이 보호를 기대할 수 없습니다.

둘째, 대상 세목이 한정되어 있습니다. 국세기본법 제35조 제7항은 상속세·증여세·종합부동산세에 대해서만 순위 조정을 인정하고 있습니다. 재산세는 애초에 지방세이므로 이 국세 조항과는 무관하며, 지방세기본법 제71조 제6항이 별도로 지방세 당해세 부분을 규정합니다.

셋째, 당해세가 처음부터 임차인 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 먼저 기존 배분순위에 따라 배분한 결과 임차보증금에 미배당액이 발생해야 합니다. 그때 임차인의 확정일자 효력일보다 법정기일이 늦은 해당 당해세가, 미배당된 임차보증금의 범위에서만 순위를 양보합니다. 임차인이 기존 순위만으로 보증금을 전액 배당받는다면 별도의 순위 양보가 작동할 이유가 없습니다.

또한 임차인의 확정일자(또는 전세권 설정일)보다 법정기일이 빠른 당해세는 이 개정 이후에도 여전히 임차인보다 먼저 배당됩니다. 법 개정으로 당해세 우선 원칙 자체가 사라진 것이 아니라, 주택임차인에 한해 일부 세목과의 순서 비교 기준이 하나 더 생긴 것으로 이해하는 것이 정확합니다.

이 개정은 시행일 이후 매각결정(공매) 또는 매각허가결정(경매)이 이루어지는 물건부터 적용됩니다. 개별 물건에 실제로 적용되는지는 매각결정·매각허가결정 시점과 임차인의 대항요건·확정일자 구비 시점을 함께 확인해야 합니다.

입찰 전 반드시 확인할 것

법정기일과 당해세는 등기부만 봐서는 절대 알 수 없는 정보입니다. 필자는 다음 순서로 확인합니다.

1. 공매재산명세서의 조세채권 총액만 보지 말고, 세목·귀속연도별 개별 법정기일을 확인합니다.
2. 물건지 관할 세무서·지방자치단체에 당해세 여부를 직접 문의합니다.
3. 임차인이 있다면 대항요건과 확정일자 취득 시점을 확인하고, 법정기일과 비교합니다.
4. 권리순위 표와 배당순위 표를 따로 작성해 인수 여부와 실제 배당액을 각각 계산합니다.

이 네 단계를 생략하면, 권리순위만 보고 “이 압류는 후순위니까 소멸된다”고 안심했다가 실제 배당표에서 예상과 다른 결과를 마주할 수 있습니다.

법정기일까지 반영한 배당구조는 등기부만으로 계산하기 어렵습니다. 먼저 무료 권리분석기로 등기부상 권리관계를 정리한 뒤, 공매재산명세서로 법정기일과 배당 정보를 함께 확인해보시기 바랍니다. 👉 무료 권리분석기 바로가기

이 글의 핵심 정리

• 법정기일은 조세채권이 확정된 날짜로, 배당순위를 판단하는 기준이다.
• 권리순위(인수·소멸 판단)는 등기 접수일 기준, 배당순위는 법정기일 기준 – 이 둘은 반드시 나눠서 봐야 한다.
• 당해세는 그 부동산 자체에서 발생한 세금으로, 상속세·증여세·종합부동산세(국세)와 재산세·지역자원시설세(지방세) 등이 해당한다.
• 법정기일은 등기부에 나오지 않으며, 공매재산명세서에 조세채권이 합계액으로 표시되더라도 실제 배분에서는 각 세목·귀속연도별 개별 법정기일을 따로 적용한다.
• 2023년 국세기본법·지방세기본법 개정으로, 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 상속세·증여세·종합부동산세(국세) 및 지방세 당해세는 기존 순위에 따른 배분 후 임차보증금 미배당액이 생긴 범위에서만 순위를 양보한다. 상가건물 임차인은 이 보호에서 제외된다.
• 다만 임차인의 확정일자보다 법정기일이 빠른 당해세는 여전히 우선 배당된다.
• 권리순위만 보고 배당까지 안심하면 안 되며, 반드시 두 개의 표로 나눠서 계산해야 한다.

공매아재 한마디

법정기일은 공매 권리분석에서 가장 헷갈리는 개념 중 하나입니다.

등기부에 나오는 날짜와 실제 배당에서 쓰이는 날짜가 다르다는 사실 자체를 모르는 투자자가 많습니다. 그래서 “압류가 후순위니까 안전하다”고 판단했다가, 배당표를 받아보고서야 세금이 먼저 빠져나간 사실을 알게 됩니다.

필자는 압류공매를 볼 때 항상 표를 두 개 그립니다. 인수와 소멸을 가르는 표, 그리고 배당 순서를 가르는 표. 이 두 표를 따로 그리는 습관 하나가 예상치 못한 손실을 막아줍니다.

필자의 경공매 이력과 활동 내역은 공매아재 권경욱 소개 페이지에서 확인할 수 있습니다.

FAQ

앞뒤 학습 순서

부모 허브: 기준권리 6+1, 이것만 알면 공매 권리분석 절반은 끝난다 글에서 권리순위와 배당순위의 기본 구조를 먼저 잡고 오시면 이 글이 훨씬 잘 이해됩니다.

이전 단계: 소액임차인 최우선변제 – 소멸 대상인데도 배당 1순위가 되는 이유 – 소액임차인처럼 권리순위와 배당순위가 다르게 움직이는 또 다른 대표 사례입니다.

다음 단계: 경매 공매 실패 사례 1 – “전입일이 빠르면 배당도 빠르다”는 착각이 보증금 1억을 삼켰다 – 법정기일과 배당순위를 놓쳐 실제 손실로 이어진 실전 사례입니다.

교차 참고
대항력과 확정일자 차이 – 전입일만 보면 틀리는 이유
공매재산명세서 보는 법 – 입찰 전 확인할 7가지
압류공매 낙찰자, 체납된 세금을 떠안는 경우는 없다

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작성: 공매아재 권경욱
공매전문가 | 한국공매인협회장 | 공인중개사 | 신용관리사
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※ 본 글은 필자의 36년간 공매 실무 경험과 법률 해석을 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료입니다. 구체적인 투자 판단과 법률적 의사결정은 반드시 해당 분야 전문가의 자문을 구하시기 바랍니다. 본 글의 내용으로 발생한 투자 결과에 대해 필자는 법적 책임을 지지 않습니다.
최종 확인 일자: 2026-07-17