강의에서 이런 질문이 자주 나옵니다.
“선순위 임차인이 있으면 배당도 먼저 받겠죠?”
이 질문이 나오는 순간, 필자는 속으로 생각합니다. 아, 이분은 한 번 크게 배워야겠구나. 실수할 준비가 된 질문이기 때문입니다.
오늘은 그 실수를 실제 사례로 들여다보겠습니다.
이 사례를 이해하려면 먼저 기준권리와 임차인의 대항력 구조를 알고 있는 것이 좋습니다.
→ 기준권리 6+1, 이것만 알면 공매 권리분석 절반은 끝난다
→ 등기부등본 읽는 법 – 표제부 갑구 을구를 날짜순으로 읽어야 하는 이유
사건의 전말
온비드 압류공매로 다세대주택이 나왔습니다.
등기부 을구에 근저당권 하나. 채권최고액 1억 3,200만 원. 깔끔해 보였습니다. 투자자는 임차인 현황을 확인했습니다. 선순위 임차인 A씨가 있었습니다.
전입일: 2020년 1월 2일
확정일자: 2020년 1월 2일
기준권리인 근저당권 접수일: 2020년 3월 2일
A씨 전입이 근저당보다 빠릅니다. 선순위입니다. 투자자는 이렇게 생각했습니다.
“전입일이 빠르니까 배당에서도 앞서겠지. 배당으로 보증금 다 받고 나가겠다.”
그래서 A씨 보증금 인수를 감안하지 않고 입찰가를 산정했습니다. 낙찰됐습니다. 잔금을 치렀습니다.
그리고 배당표를 받았습니다.
A씨는 배당에서 밀려 있었습니다. 보증금이 부족했습니다. 낙찰자가 부족분 1억 원을 인수해야 했습니다.
왜 이런 일이 생겼나
핵심은 이겁니다.
대항력과 확정일자는 완전히 다른 역할을 합니다.
대항력(전입+점유)은 낙찰자에게 임차보증금을 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 환가대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 힘입니다. 주택임대차보호법은 이 둘을 같은 권리로 보지 않습니다.
확정일자를 받았다고 해서 그 즉시 배당순위가 완성되는 것은 아닙니다. 우선변제권은 대항요건이 갖춰진 이후를 기준으로 판단하므로, 실무에서는 전입과 점유를 마친 다음 날을 기준으로 효력을 따져 봅니다.
A씨의 확정일자 효력일은 2020년 1월 3일로 계산됩니다.
그런데 이 사례에서 변수가 하나 더 있었습니다.
조세채권의 법정기일이 2019년 10월 11일이었습니다. 배당에서 조세채권이 A씨 확정일자(2020년 1월 3일)보다 앞섰습니다. 근저당권자도 배당을 받고 나니 A씨 몫이 남지 않았습니다.
대항력은 있지만 배당이 부족한 구조. 결과적으로 낙찰자가 보증금 미수령분을 인수했습니다.
주택임대차보호법 제3조(대항력)와 제3조의2(우선변제권)의 차이를 이해하지 못하면 이 함정에서 빠져나올 수 없습니다. 법령 원문은 국가법령정보센터(www.law.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.
실전 배당 시뮬레이션
이 물건을 제대로 분석했다면 어떻게 됐을까요.
권리순위 테이블과 배당순위 테이블을 따로 작성해야 합니다.
권리순위 테이블 (인수·소멸 판단):
- 임차인 A (전입 2020.1.2): 기준권리(근저당 2020.3.2)보다 앞 → 인수 대상
- 압류 (접수 2020.8.15): 기준권리보다 뒤 → 소멸
- 임차인 B (전입 2021.3.15): 기준권리보다 뒤 → 소멸
배당순위 테이블 (배당 순서):
아래 순위는 이 사례를 설명하기 위한 단순화된 예시입니다. 실제 배당순위는 조세채권의 종류, 법정기일, 소액임차인 해당 여부, 담보권 설정일, 배당요구 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
- 1순위: 임차인 B가 소액임차인이라면 최우선변제
- 2순위: 조세채권 (법정기일 2019.10.11)
- 3순위: 임차인 A (확정일자 효력일 2020.1.3)
- 4순위: 근저당권자 (접수일 2020.3.2)
이 두 테이블을 동시에 보면 임차인 A가 배당에서 얼마를 받을 수 있는지 계산됩니다. 모자라는 금액이 바로 낙찰자 인수금액입니다. 이걸 입찰가에서 차감해야 합니다.
이 실수를 막는 방법
필자가 36년간 임차인 있는 물건에서 반드시 하는 작업입니다.
첫째, 전입일과 기준권리 날짜를 비교해 선후순위를 판단합니다. 둘째, 확정일자 효력일을 계산합니다(전입 익일 오전 0시 기준). 셋째, 조세채권 법정기일을 확인합니다. 이게 배당에서 예상치 못한 순위 역전을 만듭니다. 넷째, 배당 시뮬레이션을 합니다. 임차인이 배당에서 얼마를 받는지 계산합니다. 다섯째, 인수금액을 입찰가에 반영합니다.
이 5단계를 거치는 데 시간이 걸립니다. 처음엔 30분씩 걸립니다. 100번 하면 10분이 됩니다.
귀찮아서 건너뛴 30분이 1억 원의 손실이 됩니다.
FAQ
A. 캠코 공매의 경우 배당요구 종기일 이전에 공매 담당 기관(캠코)에 체납세금 내역 확인을 요청할 수 있습니다. 또는 관할 세무서에 문의하면 됩니다. 등기부에 찍힌 압류 날짜와 법정기일은 다를 수 있으니 반드시 별도 확인이 필요합니다.
A. 임차인이 스스로 이사를 나가면서 보증금 반환 포기 합의를 하거나, 대항력이 소멸되는 경우(예: 임차인이 자발적으로 퇴거)가 아니라면 낙찰자가 보증금을 부담해야 합니다. 인수 조건을 사전에 계산하고 입찰가를 낮춰야 합니다.
A. 주택임대차보호법 제3조의2에 따라 확정일자의 우선변제권은 대항력 요건(전입+점유)이 갖춰진 다음 날 오전 0시부터 발생합니다. 같은 날 전입과 확정일자를 받아도 효력은 그 익일부터입니다.
A. 지역별로 기준이 다릅니다. 서울은 현재 주택임대차보호법시행령 기준으로 보증금 1억 6,500만 원 이하인 임차인이 소액임차인에 해당하고, 최우선변제금은 5,500만 원입니다. 다만 소액임차인 범위와 최우선변제금은 법 개정으로 바뀔 수 있으므로 입찰 시점의 시행령을 반드시 다시 확인해야 합니다.
A. 임차인에게 대항력이 있는 경우, 배당 부족분은 원칙적으로 낙찰자가 인수합니다. 단, 임차인이 배당에 참여하지 않거나 대항력 요건을 상실한 경우에는 달라질 수 있습니다. 복잡한 경우 법률 전문가 상담을 권합니다.
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작성: 공매아재 권경욱
공매전문가 | 공매인협회장 | 공인중개사 | 신용관리사
공매아재TV: https://www.youtube.com/@GongMaeTV