공매 유찰 물건을 처음 보면 누구나 눈이 갑니다.
감정가 2억 원짜리 물건이 5회 유찰되어 1억 원까지 내려와 있기 때문입니다.
그래서 처음 공매를 접하는 분들은 이렇게 생각하기 쉽습니다.
“반값이네, 싸다.”
| 회차 | 최저입찰가 |
|---|---|
| 1회 | 2억 원 |
| 2회 | 1억8천만 원 |
| 3회 | 1억6천만 원 |
| 4회 | 1억4천만 원 |
| 5회 | 1억2천만 원 |
| 6회 | 1억 원 |
그런데 필자는 반값이라는 숫자보다 먼저 확인하는 것이 있습니다.
왜 아직까지 아무도 안 샀을까?
이 질문의 답을 찾는 과정이 공매 유찰 분석의 출발점입니다. 유찰은 기회의 신호일 수도 있고, 위험의 신호일 수도 있습니다. 필자가 36년간 공매 현장에서 확인한 유찰의 실체를 이 글에서 정리해드리겠습니다.
공매 유찰이란 무엇인가
공매 유찰이란 입찰 기간 내에 유효한 입찰자가 없어 매각이 성사되지 않은 상태를 말합니다.
압류공매에서는 입찰 기간 동안 최저입찰가 이상의 금액을 써낸 입찰자가 한 명도 없으면 해당 회차는 유찰로 처리됩니다. 유찰이 발생하면 다음 회차 공매가 새로 공고되고, 이때 최저입찰가가 낮아집니다.
신탁공매도 큰 틀은 비슷합니다. 신탁사가 설정한 매각 시작가 이상의 금액으로 입찰한 사람이 없으면 유찰 처리되고, 신탁사는 다음 회차에 매각가를 조정해 재공고합니다.
파산공매는 구조가 조금 다릅니다. 파산관재인이 입찰 기간을 정하고, 입찰자가 없거나 최저가를 넘는 입찰자가 없으면 유찰 처리 후 차기 공고로 넘어갑니다.
공매 유찰을 단순히 “아무도 안 산 물건”으로만 보면 안 됩니다. 유찰의 원인은 가격이 여전히 높거나, 권리관계가 복잡하거나, 시장에 알려지지 않아 참여자가 적었기 때문일 수 있습니다.
그중에서 가격 문제로 유찰된 물건은 회차가 쌓일수록 오히려 기회가 됩니다.
온비드에서 물건을 처음 검색하는 방법이 아직 낯설다면 아래 글을 먼저 읽어보시기 바랍니다.
온비드 공매 검색조건 설정법 – 좋은 물건은 검색에서 먼저 걸러집니다
유찰 구조는 공매 종류마다 다르게 나타납니다. 압류공매·신탁공매·파산공매의 차이를 먼저 이해하고 싶다면 아래 글을 함께 읽어보시기 바랍니다.
공매 종류 완전정리 – 압류공매·신탁공매·파산공매·국유재산공매 차이
압류공매 유찰, 얼마나 내려가나
압류공매에서 유찰이 발생하면 최저입찰가는 어떻게 변할까요.
유찰 구조를 이해하려면 먼저 압류공매의 진행 방식부터 알아야 합니다. 필요하시다면 압류공매란 무엇인가 글에서 기본 개념을 먼저 확인해보시기 바랍니다.
압류공매는 첫 회차를 감정가의 100%에서 시작합니다. 유찰될 때마다 감정가의 10%씩 최저입찰가가 낮아집니다. 통상 감정가의 10% 수준까지 진행되며, 일부 물건은 조건에 따라 그 이하까지 내려가는 경우도 있습니다.
예를 들어 감정가 2억 원짜리 압류공매 물건이 있다고 가정해보겠습니다.
| 회차 | 최저입찰가 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 1회차 | 2억 원 | 100% |
| 2회차 | 1억 8,000만 원 | 90% |
| 3회차 | 1억 6,000만 원 | 80% |
| 4회차 | 1억 4,000만 원 | 70% |
| 5회차 | 1억 2,000만 원 | 60% |
| 6회차 | 1억 원 | 50% |
| 7회차 | 8,000만 원 | 40% |
| 8회차 | 6,000만 원 | 30% |
| 9회차 | 4,000만 원 | 20% |
| 10회차 | 2,000만 원 | 10% |
이처럼 10회 유찰이 진행되면 최저입찰가가 처음의 10% 수준까지 내려올 수 있습니다.
유찰이 반복되면 낙찰가율도 자연스럽게 낮아집니다. 하지만 낙찰가율이 낮다고 무조건 싸게 산 것은 아닙니다. 실제 판단은 공매 낙찰가율과 현재 시세, 인수 조건을 함께 비교해야 합니다.
여기서 반드시 기억해야 할 것이 또 하나 있습니다.
유찰 횟수만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 감정평가 기준시점이 오래된 물건이라면 최저입찰가가 많이 내려와도 현재 시세와 비교했을 때 진짜 싼 물건이 아닐 수 있습니다.
감정평가 기준시점 확인법은 공매 감정가란? 감정평가 날짜를 먼저 봐야 하는 이유 글에서 자세히 다루었습니다.
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유찰 이후 수의계약 – 신탁공매·국유재산공매에서 열리는 기회
공매 유찰이 쌓이면 단순히 가격이 내려가는 것만이 아닙니다. 수의계약이라는 또 다른 기회가 열리는 경우가 있습니다.
여기서 반드시 구분해야 할 것이 있습니다.
수의계약 제도는 압류공매에는 없습니다. 압류공매는 국세징수법 등 법령에 따라 공개 입찰 방식으로 진행됩니다. 유찰이 반복되어도 수의계약으로 전환되지 않습니다. 압류공매에서는 유찰이 쌓이면 최저입찰가가 낮아지는 것으로 끝납니다.
수의계약이 가능한 공매는 신탁공매, 국유재산공매, 공유재산공매 등입니다. 이 경우 입찰이 1회 이상 유찰된 뒤 매각이 성사되지 않으면, 일정 조건 하에 제3자와 유찰가로 계약을 체결할 수 있습니다.
다만 모든 신탁공매가 수의계약으로 전환되는 것은 아닙니다. 수의계약 가능 여부는 공고문과 신탁사 매각 방침에 따라 달라질 수 있습니다.
온비드에서는 ‘수의계약 가능 물건’이라는 표시와 함께 물건이 노출됩니다.
수의계약의 가장 큰 장점은 경쟁자가 없다는 점입니다. 입찰처럼 누가 더 높은 금액을 쓰는 경쟁이 아니라, 신청 후 내부 심사를 거쳐 계약 체결 여부를 통보받는 방식입니다.
다만 수의계약을 진행할 때 필자가 반드시 확인하라고 강조하는 것이 있습니다.
바로 최신 관리번호와 현재 가장 낮은 등록 가격입니다.
같은 주소의 물건이 온비드에 서로 다른 관리번호로 여러 번 등장하는 경우가 있습니다. 예를 들어 2023년에 유찰되고 수의계약으로 전환되었다가 계약이 안 되면, 2024년에 새로운 관리번호로 더 낮은 가격에 재등록될 수 있습니다.
이 과정이 반복되면 동일한 물건이 관리번호만 바뀐 채 여러 개 존재하게 됩니다.
신탁사는 먼저 최신 관리번호와 최저 가격을 알려줄 의무가 없습니다. 수의계약을 신청할 때 주소, 최신 관리번호, 현재 가장 낮은 등록 가격, 이 세 가지를 동시에 확인하지 않으면 이미 더 낮은 가격으로 재등록된 물건을 비싼 가격에 계약하는 실수를 할 수 있습니다.
수의계약은 조용히 들어가고, 조용히 매수하는 방식입니다. 경쟁입찰에 자신이 없다면 유찰 물건을 집중 분석해 수의계약 타이밍을 노리는 전략도 고려할 수 있습니다.
공매 공부 순서와 수의계약 물건 찾는 방법이 궁금하신 분들은 카카오채널로 문의해주시기 바랍니다. 공부 순서와 관련 자료를 안내해드리고 있습니다.
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유찰이 많은 물건, 무조건 좋은 건 아니다
유찰 횟수가 많다고 무조건 좋은 물건은 아닙니다. 오히려 유찰이 반복되는 데는 이유가 있습니다.
첫째, 권리관계가 복잡한 경우입니다. 유찰 횟수보다 중요한 것은 권리관계입니다.
선순위 임차인 보증금, 유치권 주장, 법정지상권 문제, 대지권 미등기 등 낙찰자가 인수해야 할 부담이 큰 물건은 가격이 아무리 내려도 입찰자가 모이지 않습니다.
특히 임차인이 있는 물건은 소액임차인 최우선변제 여부를 반드시 확인해야 합니다.
둘째, 물건 자체의 활용도가 낮은 경우입니다.
맹지, 경사지, 접근이 어려운 토지, 위반건축물 등은 가격이 저렴해도 실제 사용 가치가 낮아 유찰이 반복될 수 있습니다.
셋째, 시장에 알려지지 않아 참여자가 적은 경우입니다.
특히 파산공매 물건이나 특수한 지방 물건은 시장에 정보가 충분히 퍼지지 않아 유찰되는 경우가 있습니다. 이런 물건은 오히려 정보를 먼저 아는 사람에게 기회가 됩니다.
필자가 실전에서 본 사례를 하나 들겠습니다.
경기도 북부의 한 임야가 5회 유찰되어 감정가의 50% 수준까지 내려왔습니다. 얼핏 보면 매력적인 물건이었습니다. 그런데 토지이용계획확인원을 확인해보니 보전산지에 해당하는 임야로, 개발 가능성이 극히 제한적이었습니다. 게다가 진입로가 없는 맹지 성격이었습니다.
유찰이 반복된 이유가 가격 때문이 아니라 물건 자체의 한계 때문이었습니다.
반면 경기도 남부의 한 다가구주택이 3회 유찰된 사례도 있었습니다. 공고문을 꼼꼼히 읽어보니 임차인이 전입일도 빠르고 확정일자도 갖추었지만 배당요구를 하지 않아 대항력 있는 임차인이 있었습니다.
많은 입찰자들이 이를 보고 발길을 돌렸지만, 현장 확인을 해보니 임차인이 이미 이사를 나간 상황이었습니다. 명도 걱정이 사라진 셈이었습니다.
이런 물건이 손품과 발품으로 찾아낸 진짜 기회입니다.
유찰 물건 분석, 필자가 쓰는 순서
필자가 유찰 물건을 분석할 때 사용하는 순서는 이렇습니다.
첫째, 감정평가 기준시점을 확인하고 현재 시세와 비교합니다.
유찰 횟수만큼 내려온 가격이 현재 시세 기준으로 실제 싼지 확인하는 것이 출발점입니다.
둘째, 권리분석을 통해 인수해야 할 권리를 파악합니다.
기준권리를 찾고, 선순위 임차인 보증금, 유치권 주장 여부, 토지거래허가 대상 여부를 확인합니다.
셋째, 유찰 원인을 추론합니다.
단순히 가격 문제인지, 물건 자체의 문제인지, 시장 정보 부족인지를 파악해야 합니다.
넷째, 출구전략을 먼저 세웁니다.
매각할 것인지, 임대할 것인지, 직접 사용할 것인지에 따라 수익이 성립하는 최대 입찰가를 역산합니다.
이 순서를 지키지 않고 “몇 회 유찰됐으니 싸겠다”는 생각만으로 입찰하면, 나중에 생각지 못한 비용이 쏟아지는 경험을 하게 됩니다.
공매아재 한마디
유찰은 기회의 신호이기도 하고, 경고의 신호이기도 합니다.
36년간 공매 현장에서 필자가 배운 것은, 유찰 횟수 자체보다 왜 유찰됐는지를 먼저 읽어야 한다는 것입니다.
가격 때문에 유찰된 물건은 회차가 쌓일수록 기회가 될 수 있습니다. 그러나 물건 자체의 문제로 유찰된 물건은 아무리 가격이 내려와도 함정이 될 수 있습니다.
유찰 횟수를 보기 전에 스스로에게 물어보시기 바랍니다.
“이 물건이 왜 아직까지 안 팔렸을까?”
그 질문에 답할 수 있다면 유찰은 위험신호가 아니라 기회가 될 수 있습니다.
필자의 경공매 이력과 활동 내역은 공매아재 권경욱 소개 페이지에서 확인할 수 있습니다.
FAQ
A. 온비드 물건 상세 화면에서 입찰 이력을 확인하면 이전 회차의 공고일, 최저입찰가, 유찰 여부를 볼 수 있습니다. 또한 물건 목록에서 유찰 횟수가 표시되는 경우도 있습니다.
A. 일반적으로 압류공매는 유찰 1회당 감정가의 10%씩 최저입찰가가 하락합니다. 다만 물건의 종류나 매각기관의 내부 규정에 따라 하락 비율이 달라질 수 있으므로 공매재산명세서를 직접 확인하는 것이 정확합니다.
A. 공매 종류에 따라 다릅니다. 압류공매는 수의계약 제도가 없습니다. 유찰이 반복되어도 공개 입찰 방식으로만 진행되며, 최저입찰가가 낮아질 뿐입니다. 반면 신탁공매, 국유재산공매, 공유재산공매는 1회 이상 유찰 후 수의계약 신청이 가능합니다. 다만 매각기관의 내부 심사를 거쳐 선정 여부를 통보받으며, 신청 시 주소·최신 관리번호·현재 최저가 세 가지를 반드시 확인해야 합니다.
A. 반드시 그런 것은 아닙니다. 가격이 시세보다 높아서 유찰되는 경우가 가장 흔합니다. 그러나 권리관계 복잡, 물건 활용도 낮음, 시장 정보 부족 등 다양한 원인이 있을 수 있습니다. 유찰 원인을 파악하는 것이 분석의 출발점입니다.
A. 다릅니다. 신탁공매는 신탁사가 자체적으로 매각가격을 결정하고 조정합니다. 압류공매처럼 회차당 정해진 하락 비율이 법으로 정해져 있지 않으며, 신탁사마다 하락 폭과 방식이 다릅니다. 신탁공매 공고문에서 매각 조건과 가격 조정 방식을 직접 확인해야 합니다.
A. 매각기관마다 심사 기간이 다릅니다. 일부는 수일 내에 결과를 통보하고, 일부는 수 주가 걸리기도 합니다. 수의계약 신청 전에 담당자에게 심사 기간을 미리 확인해두는 것이 좋습니다.
A. 일반적으로 감정가 대비 50~70% 구간에 들어오면 관심이 증가하는 경향이 있습니다. 다만 지역, 물건 종류, 권리관계에 따라 차이가 크므로 단순히 유찰 횟수나 가격 비율만 보고 판단해서는 안 됩니다. 경쟁이 몰리는 구간이 오히려 입찰가가 튀어오르는 구간이기도 합니다.
유찰 물건이 싸 보인다고 바로 입찰하지 마시기 바랍니다. 먼저 기준권리와 임차인 관계부터 확인해야 합니다. 무료 권리분석기 공체로 기초 구조를 먼저 점검해보시기 바랍니다.
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이 글의 핵심 정리
- 공매 유찰이란 입찰 기간 내 유효한 입찰자가 없어 매각이 성사되지 않은 상태입니다.
- 압류공매는 유찰 1회당 감정가의 10%씩 최저입찰가가 낮아지며, 통상 감정가 10% 수준까지 진행됩니다.
- 유찰 횟수가 많다고 무조건 싼 것이 아니라, 감정평가 기준시점을 확인해 현재 시세와 비교해야 합니다.
- 압류공매에는 수의계약 제도가 없습니다. 유찰이 반복되어도 공개 입찰로만 진행됩니다.
- 신탁공매·국유재산공매·공유재산공매는 1회 이상 유찰 후 수의계약 신청이 가능할 수 있습니다.
- 수의계약 시 주소·최신 관리번호·현재 최저가 세 가지를 반드시 동시에 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수보다 왜 유찰됐는지 원인을 먼저 파악하는 것이 핵심입니다.
- 가격 문제로 유찰된 물건은 기회, 물건 자체의 문제로 유찰된 물건은 함정이 될 수 있습니다.
- 손품과 발품으로 유찰 원인을 먼저 읽는 투자자에게 진짜 기회가 열립니다.
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작성: 공매아재 권경욱
공매전문가 | 한국공매인협회장 | 공인중개사 | 신용관리사
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※ 본 글은 필자의 36년간 공매 실무 경험과 법률 해석을 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료입니다. 구체적인 투자 판단과 법률적 의사결정은 반드시 해당 분야 전문가의 자문을 구하시기 바랍니다. 본 글의 내용으로 발생한 투자 결과에 대해 필자는 법적 책임을 지지 않습니다.
최종 확인 일자: 2026-06-12