공매 유찰이란? 유찰 횟수와 가격 하락을 확인하는 법

공매 유찰은 정해진 입찰 기간에 낙찰자가 결정되지 않아 다음 회차로 넘어간 상태를 말합니다. 다만 유찰됐다고 무조건 싸진 물건은 아니며, 유찰 원인과 다음 회차 최저입찰가, 감정가 기준시점과 인수 위험을 함께 확인해야 합니다.

유찰 횟수가 늘면 최저입찰가가 낮아질 수 있습니다. 그러나 공매 종류와 매각기관, 공고 조건에 따라 가격 조정 방식이 다를 수 있으므로 현재 회차의 공고문과 최저입찰가를 직접 확인해야 합니다.

초보자가 가장 많이 하는 착각은 “여러 번 유찰됐으니 반값 물건이고 안전하다”는 생각입니다. 실제로는 감정평가 시점이 오래됐거나, 권리관계가 복잡하거나, 임차인·명도·물건 활용성에 문제가 있어 유찰이 반복될 수도 있습니다.

따라서 공매 유찰 물건은 유찰 횟수 확인 → 현재 최저입찰가와 시세 비교 → 유찰 원인 분석 → 인수 권리와 총비용 점검 순서로 보아야 합니다. 전체 물건 검색과 입찰 흐름은 공매 물건 찾기부터 입찰까지에서 먼저 확인할 수 있습니다.

공매 유찰 확인 기준 한눈에 보기

• 공매 유찰은 입찰자가 없거나 유효한 입찰이 없어 매각이 성사되지 않은 상태입니다.
• 압류공매는 보통 유찰 1회마다 감정가의 10%씩 최저입찰가가 내려갑니다.
• 유찰 횟수가 많아도 감정가가 오래됐거나 권리관계가 복잡하면 싼 물건이 아닐 수 있습니다.
• 유찰 원인은 가격 문제, 권리관계 문제, 물건 자체의 한계, 시장 정보 부족으로 나누어 봐야 합니다.
• 유찰 물건에 입찰하기 전에는 감정가 기준시점, 현재 시세, 인수 권리, 명도 가능성, 입찰보증금 몰수 위험을 함께 확인해야 합니다.

공매 유찰 후 진행 방식

유찰 이후에는 재공매가 진행되거나, 요건에 따라 수의계약이 검토되거나, 공매가 취소·정지될 수 있습니다. 입찰자는 현재 물건의 진행 상태와 다음 회차 공고를 먼저 확인해야 합니다.

예를 들어 감정가 2억 원짜리 물건이 5회 유찰되어 1억 원까지 내려오면 누구나 눈이 갑니다. 하지만 필자는 반값이라는 숫자보다 먼저 “왜 아직까지 아무도 안 샀을까?”를 묻습니다.

유찰로 가격이 내려간 물건일수록 충동 입찰을 조심해야 합니다. 낙찰 후 포기하면 입찰보증금이 몰수될 수 있기 때문입니다. 필자가 36년간 공매 현장에서 확인한 유찰의 실체를 이 글에서 정리해드리겠습니다.

공매 유찰이란 무엇인가

공매 유찰이란 입찰 기간 내에 유효한 입찰자가 없어 매각이 성사되지 않은 상태를 말합니다.

압류공매에서는 입찰 기간 동안 최저입찰가 이상의 금액을 써낸 입찰자가 한 명도 없으면 해당 회차는 유찰로 처리됩니다. 유찰이 발생하면 다음 회차 공매가 새로 공고되고, 이때 최저입찰가가 낮아집니다.

신탁공매도 큰 틀은 비슷합니다. 신탁사가 설정한 매각 시작가 이상의 금액으로 입찰한 사람이 없으면 유찰 처리되고, 신탁사는 다음 회차에 매각가를 조정해 재공고합니다.

파산공매는 구조가 조금 다릅니다. 파산관재인이 입찰 기간을 정하고, 입찰자가 없거나 최저가를 넘는 입찰자가 없으면 유찰 처리 후 차기 공고로 넘어갑니다.

공매 유찰을 단순히 “아무도 안 산 물건”으로만 보면 안 됩니다. 유찰의 원인은 가격이 여전히 높거나, 권리관계가 복잡하거나, 시장에 알려지지 않아 참여자가 적었기 때문일 수 있습니다.

그중에서 가격 문제로 유찰된 물건은 회차가 쌓일수록 오히려 기회가 됩니다.

온비드 가입부터 물건검색, 입찰까지의 전체 흐름이 아직 낯설다면 먼저 온비드 공매 시작하는 법에서 전체 절차를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

경매의 매각기일에 익숙하신 분이라면 유찰 후 다음 일정도 경매식으로 추정하기 쉽습니다. 온비드는 입찰기간과 개찰일시가 물건마다 별도로 공고되므로, 이 차이는 경매 매각기일 vs 온비드 공매 입찰기간에서 먼저 확인해두시는 것이 좋습니다.

유찰 물건을 실제로 찾을 때는 온비드 공매 물건 검색법 – 좋은 물건을 거르는 5가지 조건을 함께 활용하시기 바랍니다.

유찰 구조는 공매 종류마다 다르게 나타납니다. 압류공매·신탁공매·파산공매의 차이를 먼저 이해하고 싶다면 아래 글을 함께 읽어보시기 바랍니다.

공매 종류 완전정리 – 압류공매·신탁공매·파산공매·국유재산공매 차이

압류공매 유찰, 얼마나 내려가나

압류공매에서 유찰이 발생하면 최저입찰가는 어떻게 변할까요.

유찰 구조를 이해하려면 먼저 압류공매의 진행 방식부터 알아야 합니다. 필요하시다면 압류공매란 무엇인가 글에서 기본 개념을 먼저 확인해보시기 바랍니다.

온비드 압류공매에서는 감정가의 100%에서 시작해 회차마다 감정가의 10%에 해당하는 금액이 낮아지고, 10회차에 감정가의 10%가 표시되는 입찰정보를 흔히 볼 수 있습니다. 아래 표는 이러한 실무상 표시 사례입니다. 직전 회차 가격의 10%를 곱해 낮추는 방식과는 다릅니다. 실제 최저입찰가와 일정은 해당 물건의 공고를 확인해야 합니다.

예를 들어 감정가 2억 원짜리 압류공매 물건이 있다고 가정해보겠습니다.

이 표에서는 9회 유찰 후 10회차의 최저입찰가가 감정가의 10%입니다. ‘입찰 회차’와 ‘유찰 횟수’를 구분해야 합니다.

법령상 가격 조정 구조: 국세징수법 제87조제2항은 최초 공매예정가격의 10%에 해당하는 금액을 차례로 줄여 50%까지 공매하고, 그래도 매각되지 않으면 제68조에 따라 공매예정가격을 새로 정하여 재공매할 수 있도록 규정합니다. 따라서 온비드에 표시되는 연속 회차별 가격과 법령상 공매예정가격의 재설정 절차를 함께 이해해야 합니다. 국세징수법 제87조 확인

유찰로 최저입찰가가 낮아져도 실제 낙찰가율은 입찰 경쟁에 따라 달라집니다. 하지만 낙찰가율이 낮다고 무조건 싸게 산 것은 아닙니다. 실제 판단은 공매 낙찰가율과 현재 시세, 인수 조건을 함께 비교해야 합니다.

여기서 반드시 기억해야 할 것이 또 하나 있습니다.

유찰 횟수만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 감정평가 기준시점이 오래된 물건이라면 최저입찰가가 많이 내려와도 현재 시세와 비교했을 때 진짜 싼 물건이 아닐 수 있습니다.

감정평가 기준시점 확인법은 공매 감정가 믿어도 될까? 시세와 다른 이유와 입찰가 판단법 글에서 자세히 다루었습니다.

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유찰 횟수와 감정가를 확인한 뒤에는 권리분석이 이어집니다. 무료 권리분석기 공체로 기초 흐름을 먼저 점검해보시기 바랍니다.

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유찰 이후 수의계약 – 신탁공매·국유재산공매에서 열리는 기회

공매 유찰이 쌓이면 단순히 가격이 내려가는 것만이 아닙니다. 수의계약이라는 또 다른 기회가 열리는 경우가 있습니다.

여기서 반드시 구분해야 할 것이 있습니다.

압류재산 매각에도 법령상 수의계약 제도가 있습니다. 국세징수법 제67조는 제1회 공매 후 1년간 5회 이상 공매해도 매각되지 않은 경우 등 일정 요건에서 수의계약으로 매각할 수 있도록 규정합니다. 다만 유찰 횟수가 늘었다고 자동으로 전환되거나 매수희망자가 바로 계약할 수 있는 것은 아닙니다. 해당 물건의 적용 법령과 매각기관의 수의계약 진행 여부를 확인해야 합니다. 국세징수법 제67조 확인

수의계약은 신탁공매, 국유재산·공유재산 매각 등 일부 유형에서 활용될 수 있습니다. 다만 몇 회 유찰되면 자동으로 수의계약으로 전환된다고 볼 수는 없습니다. 수의계약 전환 시점, 매수가격, 신청 처리 방식과 계약 상대방 선정 기준은 해당 공고문과 매각기관의 기준에 따라 달라질 수 있으므로 현재 공고조건을 직접 확인해야 합니다.

다만 모든 신탁공매가 수의계약으로 전환되는 것은 아닙니다. 수의계약 가능 여부는 공고문과 신탁사 매각 방침에 따라 달라질 수 있습니다.

온비드에서는 ‘수의계약 가능 물건’이라는 표시와 함께 물건이 노출됩니다.

특히 신탁공매에서는 화면에 표시된 계약 가능 상태와 실제 계약 진행 상황이 다를 수 있습니다. 임장 전에 현재 계약 가능 여부와 관리번호를 확인하는 방법은 신탁공매 수의계약 확인 가이드에서 이어서 살펴보세요.

수의계약은 공개경쟁입찰과 다른 방식으로 매수 협의가 진행된다는 점이 특징입니다. 다만 다른 매수희망자가 동시에 있거나 기관 내부 기준에 따라 계약 상대방을 정하는 경우도 있으므로, 단순히 ‘경쟁자가 없다’고 단정하면 안 됩니다. 신청 전에 현재 매수신청·계약협의 진행 여부와 계약 상대방 선정 기준을 담당자에게 확인하는 것이 안전합니다.

다만 수의계약을 진행할 때 필자가 반드시 확인하라고 강조하는 것이 있습니다.

바로 최신 관리번호와 현재 가장 낮은 등록 가격입니다.

같은 주소의 물건이 온비드에 서로 다른 관리번호로 여러 번 등장하는 경우가 있습니다. 예를 들어 2023년에 유찰되고 수의계약으로 전환되었다가 계약이 안 되면, 2024년에 새로운 관리번호로 더 낮은 가격에 재등록될 수 있습니다.

이 과정이 반복되면 동일한 물건이 관리번호만 바뀐 채 여러 개 존재하게 됩니다.

신탁사가 최신 관리번호와 최저 가격을 먼저 안내할 것이라고 기대해서는 안 됩니다. 수의계약을 신청할 때 주소, 최신 관리번호, 현재 가장 낮은 등록 가격, 이 세 가지를 동시에 확인하지 않으면 이미 더 낮은 가격으로 재등록된 물건을 비싼 가격에 계약하는 실수를 할 수 있습니다.

수의계약은 조용히 들어가고, 조용히 매수하는 방식입니다. 경쟁입찰에 자신이 없다면 유찰 물건을 집중 분석해 수의계약 타이밍을 노리는 전략도 고려할 수 있습니다.

유찰이 많은 물건, 무조건 좋은 건 아니다

유찰 횟수가 많다고 무조건 좋은 물건은 아닙니다. 오히려 유찰이 반복되는 데는 이유가 있습니다. 그 이유가 단순히 복잡해 보인다는 인상인지 실제 위험인지 구분하는 관점은 공매에서 남들이 피하는 물건이 기회가 되는 이유에서 함께 확인해보시기 바랍니다.

첫째, 권리관계가 복잡한 경우입니다. 유찰 횟수보다 중요한 것은 권리관계입니다.

선순위 임차인 보증금, 유치권 주장, 법정지상권 문제, 대지권 미등기 등 낙찰자가 인수해야 할 부담이 큰 물건은 가격이 아무리 내려도 입찰자가 모이지 않습니다.

특히 임차인이 있는 물건은 소액임차인 최우선변제 여부를 반드시 확인해야 합니다.

둘째, 물건 자체의 활용도가 낮은 경우입니다.

맹지, 경사지, 접근이 어려운 토지, 위반건축물 등은 가격이 저렴해도 실제 사용 가치가 낮아 유찰이 반복될 수 있습니다.

셋째, 시장에 알려지지 않아 참여자가 적은 경우입니다.

특히 파산공매 물건이나 특수한 지방 물건은 시장에 정보가 충분히 퍼지지 않아 유찰되는 경우가 있습니다. 이런 물건은 오히려 정보를 먼저 아는 사람에게 기회가 됩니다.

필자가 실전에서 본 사례를 하나 들겠습니다.

경기도 북부의 한 임야가 5회 유찰되어 감정가의 50% 수준까지 내려왔습니다. 얼핏 보면 매력적인 물건이었습니다. 그런데 토지이용계획확인원을 확인해보니 보전산지에 해당하는 임야로, 개발 가능성이 극히 제한적이었습니다. 게다가 진입로가 없는 맹지 성격이었습니다.

유찰이 반복된 이유가 가격 때문이 아니라 물건 자체의 한계 때문이었습니다.

반면 경기도 남부의 한 다가구주택이 3회 유찰된 사례도 있었습니다. 공고문을 꼼꼼히 읽어보니 임차인이 전입일도 빠르고 확정일자도 갖추었지만 배당요구를 하지 않아 대항력 있는 임차인이 있었습니다.

많은 입찰자들이 이를 보고 발길을 돌렸지만, 현장 확인을 해보니 임차인이 이미 이사를 나간 상황이었습니다. 다만 이사 사실만으로 명도와 보증금 인수 위험이 모두 해소됐다고 판단하면 안 됩니다. 보증금 반환 여부, 실제 점유와 전입 상태, 임차권등기 여부 등을 추가로 확인해 인수 부담과 인도 가능성을 별도로 판단해야 합니다.

이처럼 서류와 현황의 차이를 찾아낸 뒤 남아 있는 권리와 비용까지 확인해야 실제 기회인지 판단할 수 있습니다.

유찰 물건 분석, 필자가 쓰는 순서

필자가 유찰 물건을 분석할 때 사용하는 순서는 이렇습니다.

첫째, 감정평가 기준시점을 확인하고 현재 시세와 비교합니다.

유찰 횟수만큼 내려온 가격이 현재 시세 기준으로 실제 싼지 확인하는 것이 출발점입니다.

둘째, 권리분석을 통해 인수해야 할 권리를 파악합니다.

기준권리를 찾고, 선순위 임차인 보증금, 유치권 주장 여부, 토지거래허가 대상 여부를 확인합니다.

셋째, 유찰 원인을 추론합니다.

단순히 가격 문제인지, 물건 자체의 문제인지, 시장 정보 부족인지를 파악해야 합니다.

넷째, 출구전략을 먼저 세웁니다.

매각할 것인지, 임대할 것인지, 직접 사용할 것인지에 따라 수익이 성립하는 최대 입찰가를 역산합니다.

이 순서를 지키지 않고 “몇 회 유찰됐으니 싸겠다”는 생각만으로 입찰하면, 나중에 생각지 못한 비용이 쏟아지는 경험을 하게 됩니다.

이 글의 핵심 정리

• 공매 유찰이란 입찰 기간 내 유효한 입찰자가 없어 매각이 성사되지 않은 상태입니다.
• 온비드 압류공매에는 1회차 100%에서 10회차 10%까지 표시되는 사례가 있습니다. 회차별 공고가격과 공매예정가격 재설정 여부를 확인해야 합니다.
• 유찰 횟수가 많다고 무조건 싼 것이 아니라, 감정평가 기준시점을 확인해 현재 시세와 비교해야 합니다.
• 압류재산도 법령상 요건을 충족하면 수의계약 매각이 가능하지만, 유찰만으로 자동 전환되는 것은 아닙니다.
• 신탁공매·국유재산·공유재산 매각 등 일부 유형은 공고조건과 매각기관 기준에 따라 수의계약이 가능할 수 있으며, 유찰 횟수만으로 자동 전환 여부를 판단하면 안 됩니다.
• 수의계약 시 주소·최신 관리번호·현재 최저가 세 가지를 반드시 동시에 확인해야 합니다.
• 유찰 횟수보다 왜 유찰됐는지 원인을 먼저 파악하는 것이 핵심입니다.
• 가격 문제로 유찰된 물건은 기회, 물건 자체의 문제로 유찰된 물건은 함정이 될 수 있습니다.
• 손품과 발품으로 유찰 원인을 먼저 읽는 투자자에게 진짜 기회가 열립니다.

공매아재 한마디

유찰은 기회의 신호이기도 하고, 경고의 신호이기도 합니다.

36년간 공매 현장에서 필자가 배운 것은, 유찰 횟수 자체보다 왜 유찰됐는지를 먼저 읽어야 한다는 것입니다.

가격 때문에 유찰된 물건은 회차가 쌓일수록 기회가 될 수 있습니다. 그러나 물건 자체의 문제로 유찰된 물건은 아무리 가격이 내려와도 함정이 될 수 있습니다.

유찰 횟수를 보기 전에 스스로에게 물어보시기 바랍니다.

“이 물건이 왜 아직까지 안 팔렸을까?”

그 질문에 답할 수 있다면 유찰은 위험신호가 아니라 기회가 될 수 있습니다.

필자의 경공매 이력과 활동 내역은 공매아재 권경욱 소개 페이지에서 확인할 수 있습니다.

FAQ

온비드·가격판단 필라에서 이어서 읽을 글

공매 유찰 물건을 보기 전에는 온비드 공매 물건 검색법으로 물건 종류와 지역, 입찰기간을 먼저 좁혀야 합니다. 유찰 횟수만 보고 검색하면 위험한 물건부터 보게 될 수 있습니다.

유찰 가격이 실제로 싼지 판단하려면 공매 감정가의 기준시점과 현재 시세를 먼저 비교해야 합니다. 그 다음 공매 낙찰가율을 통해 유찰 후 형성된 가격이 실제 수익으로 이어질 수 있는지 확인합니다.

입찰가를 정했다면 공매 입찰보증금과 잔금 계획을 점검해야 합니다. 특히 유찰 물건은 가격이 낮아 보여 충동 입찰하기 쉬우므로, 최종 입찰 전에는 공매재산명세서 보는 법으로 임차인, 배분요구, 법정기일, 점유관계를 확인해야 합니다.

위험과 자금계획을 모두 반영한 뒤에는 공매 입찰 전 체크리스트 7단계로 인수권리·공고문 특약·총비용을 마지막으로 대조하세요.

유찰과 가격 하락을 포함한 공매 입문 흐름은 공매 처음이라면 여기부터에서 다시 정리할 수 있습니다.

■ 공매아재 채널

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공매아재 권경욱
한국공매인협회장 | 공매전문가 | 공인중개사 | 신용관리사
공매아재TV: https://www.youtube.com/@GongMaeTV
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※ 본 글은 필자의 36년간 공매 실무 경험과 법률 해석을 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료입니다. 구체적인 투자 판단과 법률적 의사결정은 반드시 해당 분야 전문가의 자문을 구하시기 바랍니다. 본 글의 내용으로 발생한 투자 결과에 대해 필자는 법적 책임을 지지 않습니다.
최종 확인 일자: 2026-10-06