온비드 공매 시작하는 법 – 가입부터 물건검색 입찰까지

온비드 공매요? 어디서부터 시작해야 할지 모르겠습니다.

제가 36년 동안 공매 현장에서 입문자들을 만나며 가장 많이 들은 말입니다. 당연합니다.

대법원 경매정보 사이트는 익숙한데 온비드는 처음 보는 분들이 많고, 막상 들어가 보면 압류재산, 신탁재산, 국유재산, 공유재산 같은 물건들이 한 플랫폼 안에 함께 섞여 있기 때문입니다.

그런데 온비드 공매는 구조만 알면 생각보다 어렵지 않습니다.

문제는 입찰 버튼을 누르는 방법이 아니라, 내가 보고 있는 물건이 어떤 성격의 공매인지 구분하는 일입니다.

오늘은 온비드 공매를 처음 시작하는 분들을 위해 회원가입, 물건검색, 입찰 절차, 초보자가 자주 하는 실수까지 한 번에 정리해드리겠습니다.

온비드 공매란 무엇인가?

온비드는 한국자산관리공사, 즉 캠코가 운영하는 공매 플랫폼입니다.

법원 경매 물건을 대법원 경매정보 사이트에서 찾는다면, 공매 물건은 주로 온비드에서 찾습니다.

그래서 공매를 시작하려는 분들은 가장 먼저 온비드 사용법부터 익혀야 합니다.

그런데 여기서 중요한 점이 있습니다.

온비드 안에는 전혀 다른 물건들이 섞여 있습니다

온비드는 단순히 공매 물건을 모아놓은 사이트가 아닙니다. 법적 성격이 다른 여러 종류의 물건이 한 플랫폼 안에 함께 올라옵니다.

압류재산 공매는 세금 체납자의 재산을 국가 공권력으로 매각하는 공적 매각입니다.

신탁재산 공매는 신탁사가 신탁재산을 매도하는 구조입니다.

국유재산과 공유재산 공매는 국가나 지방자치단체 등이 자기 소유 재산을 매도하는 구조입니다.

파산재산 공매는 파산관재인이 파산재단에 속한 재산을 매도하는 구조입니다.

겉으로는 모두 온비드 공매처럼 보이지만, 부가가치세, 명도 책임, 계약서 작성 여부, 권리분석 기준이 서로 다를 수 있습니다.

그래서 온비드 공매를 시작할 때는 입찰 방법보다 먼저 내가 보고 있는 물건이 어떤 종류의 공매인지 구분해야 합니다.

입찰 버튼을 누르기 전, 내가 보고 있는 물건의 ‘족보’를 아는 것이 수익의 시작입니다.
공매 종류 완전정리 – 압류공매·신탁공매·파산공매·국유재산공매 차이 글을 먼저 읽으시면 보증금을 지키는 눈이 생깁니다.

온비드를 처음 열면 뭐가 뭔지 헷갈리는 것이 당연합니다. 저도 처음에는 그랬습니다.
하지만 구조를 알고 보면 온비드는 단순한 입찰 사이트가 아닙니다.
경매보다 훨씬 다양한 기회가 숨어 있는 시장입니다.

온비드 공매 회원가입 방법

– 공동인증서가 없어도 휴대전화 인증이나 간편인증으로 가입할 수 있습니다.

온비드 회원가입은 어렵지 않습니다.

1단계. 온비드 접속
2단계. 오른쪽 상단 회원가입 클릭
3단계. 개인회원 또는 개인사업자 등 회원 유형 선택
4단계. 휴대전화 인증, 카카오 인증, 네이버 인증 등으로 본인인증
5단계. 기본정보 입력 후 가입 완료

예전에는 온비드 공매에 참여하려면 반드시 공동인증서가 있어야 한다고 생각하는 분들이 많았습니다.

하지만 개인회원은 공동인증서 없이도 간편인증서를 이용해 전자입찰에 참가할 수 있습니다.

쉽게 말해 개인으로 온비드 공매를 시작하는 분이라면 회원가입은 물론 입찰 단계에서도 공동인증서가 필수는 아닙니다. 이 점 때문에 예전보다 온비드 공매의 진입장벽이 훨씬 낮아졌습니다.

다만 법인이나 단체 명의로 입찰하는 경우에는 인증 방식이 다를 수 있으므로, 입찰 전 온비드 인증서 안내와 해당 물건의 공고문을 함께 확인해야 합니다.

온비드 공매 물건 검색하는 방법

빠른 검색 – 항목 선택

온비드 접속
→ 상단 "빠른검색" 커서 이동
→ 부동산/동산/차량 선택
→ 처분방식 선택
→ 용도 선택
→ 재산유형 선택
→ 지역 선택

조건 검색 – 관심 용도/지역 입력

나만의 검색조건을 설정하는 방법입니다.

온비드 접속
→ 상단 "나의온비드" 커서 이동
→ 맞춤서비스
→ "나의검색조건" 클릭
→ 조건검색 용도 선택
→ 조건검색 지역 선택

신탁공매 물건 찾기 – 기타재산 유형

신탁사 물건을 찾으려면 이렇게 하세요.

빠른검색 
→ 재산유형 
→ 아래 "기타재산" 체크
→ "물건 보기" 클릭

온비드에서 신탁공매 물건을 찾을 때는 재산유형에서 기타재산 또는 신탁 관련 물건을 확인하게 되는 경우가 많습니다. 또한 온비드 전용관 아래 홍보관에서 신탁사별 물건을 따로 볼 수도 있습니다.

다만 신탁공매는 압류공매와 법적 성격이 다릅니다. 온비드 안에 함께 올라와 있더라도 부가가치세, 공고문, 임차인 보호 판단, 계약서 작성 여부가 달라질 수 있습니다.

신탁공매의 구조가 궁금하다면 신탁공매란 무엇인가? 경매·압류공매와 결정적으로 다른 3가지 글을 함께 읽어보시기 바랍니다.

온비드 공매 공고문에서 반드시 확인할 것

온비드 공매에서 물건을 찾았다면 상세페이지보다 먼저 공고문을 읽어야 합니다. 공고문에는 입찰 조건, 대금 납부 기한, 매수자 책임, 인수 조건, 부가세 여부 같은 핵심 정보가 들어 있습니다.

특히 신탁공매나 기타재산 공매에서는 공고문이 사실상 계약 조건 역할을 하는 경우가 많습니다. 입찰 버튼을 누른 뒤에는 몰랐다고 말하기 어렵습니다.

공고문에서 최소한 아래 네 가지는 반드시 확인해야 합니다.

첫째, 부가가치세 별도 여부입니다. 부가가치세 별도라고 되어 있으면 건물 부분에 대해 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

둘째, 임차인 인수 조건입니다. 임차보증금이나 점유자 문제가 매수자 책임으로 되어 있는지 확인해야 합니다.

셋째, 현황 인수 조건입니다. 하자나 점유 상태를 매수자가 그대로 인수하는 조건인지 확인해야 합니다.

넷째, 선순위 권리 인수 여부입니다. 등기부상 선순위 근저당이나 기타 권리가 낙찰 후 말소되는지, 매수자가 인수해야 하는지 공고문과 등기부를 함께 봐야 합니다.

낙찰 후 예상치 못한 세금 폭탄을 맞지 않으려면 부가세 유무를 반드시 확인해야 합니다.
공매 부가가치세 무서운 줄 낙찰 받고 나서야 알았습니다 에서 계산법을 확인해 보시기 바랍니다.

온비드 공매 입찰하는 법

입찰 전에는 최소한 네 가지를 확인해야 합니다.

첫째, 온비드 회원가입과 본인인증이 완료되어 있어야 합니다.
둘째, 공매 공고문을 끝까지 읽어야 합니다.
셋째, 입찰보증금을 준비해야 합니다. 일반적으로 최저입찰가의 10% 수준인 경우가 많지만, 물건마다 다를 수 있으므로 공고문에서 확인해야 합니다.
넷째, 등기부와 임차인 현황을 기준으로 권리분석을 해야 합니다.

초보자는 여기서 가장 많이 실수합니다. 입찰 버튼을 누르는 것은 쉽지만, 입찰해도 되는 물건인지 판단하는 것은 전혀 다른 문제입니다.

권리분석의 기본이 아직 어렵다면 등기부등본 읽는 법 – 표제부 갑구 을구를 날짜순으로 읽어야 하는 이유와
기준권리 6+1, 이것만 알면 공매 권리분석 절반은 끝난다 글을 먼저 읽어보시기 바랍니다.

입찰 절차는 안내대로 따라하면 됩니다.

1단계: 해당 물건 페이지에서 "입찰하기" 클릭
2단계: 입찰전 동의 (필수 항목 모두 체크)
3단계: 입찰자 정보 입력
4단계: 입찰서 작성 (입찰금액, 입찰보증금액, 납부계좌, 환급계좌)
5단계: 입찰서 제출
6단계: 개찰일에 결과 확인

낙찰 후 절차는 공매 종류에 따라 달라집니다.

압류재산 공매는 공권력에 의한 매각 절차이므로 일반적인 매매계약과는 다르게 진행됩니다. 통상 매각허가 결정, 대금납부, 소유권이전 절차로 이어집니다.

반면 신탁공매는 매매계약 구조로 진행되는 경우가 많습니다. 매매계약서 작성, 잔금 납부, 소유권이전등기, 부동산 거래신고 절차를 확인해야 합니다. 특히 신탁공매는 사적 매매 성격이 있으므로 계약 체결일과 거래신고 기한을 놓치지 않아야 합니다.

이처럼 같은 온비드 공매라도 낙찰 후 절차가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 공고문에서 낙찰 후 절차를 반드시 확인해야 합니다.

초보가 온비드 공매에서 가장 많이 하는 실수

온비드를 처음 쓰는 분들이 의외로 많이 겪는 황당한 상황이 있습니다.

물건 상세화면을 열어본 뒤 브라우저의 뒤로가기를 눌렀더니, 어렵게 설정해둔 검색 조건이 전부 초기화되는 경우입니다. 그러면 처음부터 다시 지역과 조건을 넣어 검색해야 합니다.

해결법은 간단합니다. 브라우저 뒤로가기를 누르지 말고 화면 아래쪽의 목록 버튼을 클릭하세요.
그러면 검색 조건이 유지된 상태로 목록 화면으로 돌아갈 수 있습니다.

그런데 이방법마저도 이번에 리뉴얼 된 사이트에서 작동이 잘되지 않아서 불편이 이만저만이 아닙니다.
그래서 저는 아예 새 창(Ctrl+클릭)으로 물건을 띄워서 봅니다.

공매아재 한마디

온비드는 구경하는 것부터 시작하세요.

처음부터 입찰하려고 하지 말고 관심 지역 물건을 한 달만 꾸준히 살펴보세요. 어떤 물건이 자주 올라오고, 어떤 물건이 유찰되고, 어떤 물건에 입찰자가 몰리는지 자연스럽게 감이 생깁니다.

그다음에는 공고문을 읽는 연습을 해야 합니다. 처음에는 어렵지만 10개만 읽어보면 패턴이 보입니다. 부가가치세 별도인지, 임차인이 있는지, 현황 인수 조건이 있는지, 선순위 권리를 인수해야 하는지 확인하는 눈이 생깁니다.

이 눈이 생기는 순간 공매 시장이 달리 보이기 시작합니다. 단순히 싸게 나온 물건을 찾는 것이 아니라, 남들이 놓치는 조건 속에서 기회를 찾게 됩니다.

온비드 공매 검색 실전 팁

온비드 통합검색을 할 때는 지역명 표기에 주의해야 합니다.
세종특별자치시와 세종시, 제주특별자치도와 제주도, 강원특별자치도와 강원도는 검색 결과가 다르게 나올 수 있습니다. 가능하면 공식 명칭과 줄임 명칭을 모두 검색해보는 것이 좋습니다.

수의계약 물건을 볼 때도 주의할 점이 있습니다.
같은 주소의 물건이 관리번호만 다르게 여러 개 올라와 있는 경우가 있습니다.
이때는 반드시 가장 최신 관리번호의 물건 가격을 확인해야 합니다.
같은 물건이 더 낮은 가격으로 재등록되어 있을 수 있기 때문입니다.

FAQ

함께 읽으면 좋은 글

온비드 가입과 물건 검색 방법을 익혔다면 다음 단계는 공매의 종류를 구분하는 일입니다. 같은 온비드 안에 올라온 물건이라도 압류공매, 신탁공매, 파산공매, 국유재산 공매는 법적 성격이 다를 수 있습니다.
먼저 공매 종류 완전정리 – 압류공매·신탁공매·파산공매·국유재산공매 차이 글로 큰 그림을 잡아보시기 바랍니다.

실제 물건을 분석하려면 등기부를 읽을 수 있어야 합니다. 등기부등본 읽는 법 – 필자가 36년간 매번 먼저 보는 이유 글에서 표제부, 갑구, 을구를 날짜순으로 보는 방법을 정리해두었습니다.

등기부를 읽었다면 다음은 기준권리입니다. 기준권리 6+1, 이것만 알면 공매 권리분석 절반은 끝난다 글을 함께 읽으면 권리분석의 기본 뼈대가 잡힙니다.

신탁공매나 기타재산 공매를 볼 때 부가세가 걱정된다면 공매 부가가치세 무서운 줄 낙찰 받고 나서야 알았습니다 글도 함께 확인해보세요.

등기부등본과 기준권리 분석이 아직 어렵게 느껴진다면 무료 공매 권리분석기 공체를 활용해보셔도 좋습니다.
공체는 공매 권리분석을 처음 배우는 분들이 등기부, 기준권리, 임차인 정보를 순서대로 점검해볼 수 있도록 만든 무료 도구입니다.
무료 공매 권리분석기 공체

공매투자 실전사례와 무료소책자가 필요하다면 카카오채널에서 무료소책자라고 채팅해 주세요.
→ http://pf.kakao.com/_wxoeVK

더 깊은 공부가 필요하시다면 공매아재아카데미에서 실제 사례와 함께 공부하실 수 있습니다.

작성: 공매아재 권경욱
공매전문가 | 공매인협회장 | 공인중개사 | 신용관리사
공매아재TV: https://www.youtube.com/@GongMaeTV