필자가 파산공매를 공개적으로 강의하기 시작한 건 비교적 최근의 일입니다.
오래 혼자 즐기고 싶었습니다. 솔직한 이유입니다.
아는 사람이 적을수록 경쟁이 줄고, 좋은 물건을 낮은 가격에 가져올 수 있습니다.
파산공매는 오랫동안 그런 시장이었습니다. 지금도 아직은 그렇습니다.
다만 변화가 시작되고 있어서 이제는 알려드려야 할 시점이라고 판단했습니다.
파산공매란 무엇인가
파산공매는 법원이 선임한 파산관재인이 파산자의 재산을 매각하는 절차입니다.
법적 근거는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(파산법)입니다.
법원 경매(민사집행법)나 압류공매(국세징수법)와는 완전히 다른 법체계로 운영됩니다.
파산관재인은 보통 법원이 선임한 변호사가 맡습니다.
파산자의 전체 재산을 파악하고, 채권자들에게 골고루 배분하기 위해 재산을 매각합니다.
이 매각이 파산공매입니다.
경매·압류공매와 다른 결정적 차이 3가지
차이 1: 매각 주체가 파산관재인
법원경매는 사법부(법원)가 집행합니다.
압류공매는 행정부(지자체, 국세청)의 위임을 받아 캠코(온비드)가 집행합니다.
파산공매는 사법부(법원)의 지휘 감독하에 파산관재인(변호사)이 직접 임의매각합니다.
파산관재인 사무실마다 절차와 방식이 다릅니다. 입찰 방법이 우편인 곳도 있고, 현장인 곳도 있습니다.
공매공고도 파산관재인마다 다른 형식을 보입니다. 낙찰 후의 절차도 다릅니다. 이 통일되지 않은 임의매각이 경쟁률을 낮추는 요인입니다.
이 부분은 필자가 직접 집필한「파산공매의 정석」에서 모든 경우의 수를 경험을 바탕으로 정리해 두었습니다.
차이 2: 권리분석 방식이 다르다
법원경매와 압류공매에서는 기준권리를 중심으로 인수와 소멸을 판단합니다. 하지만 파산공매는 그 방식만으로는 부족합니다.
파산선고 이후 재산이 어떤 절차 안에서 관리되는지, 담보권자와 임차인 관계가 어떻게 정리되는지, 낙찰 후 어떤 등기와 비용이 남는지를 함께 보아야 합니다.
그래서 파산공매는 겉으로는 단순해 보여도 실제로는 일반 경매보다 더 조심해서 봐야 합니다.
반대로 구조를 이해한 사람에게는 남들이 지나치는 기회가 보이기도 합니다.
이 차이를 모르면 무서운 물건이 되고, 이 차이를 이해하면 경쟁이 적은 시장으로 보이기 시작합니다
차이 3: 지금이 마지막 기회일 수 있다
현재 파산공매는 파산관재인의 임의매각 방식이 대세입니다.
그런데 법원이 점점 온비드 공개 시스템으로 전환하는 흐름이 나타나고 있습니다.
일부 법원은 파산관재인의 임의매각보다 공개 경쟁 방식을 선호하는 기조를 보이고 있습니다.
실제로 파산공매 물건이 온비드에 올라오는 사례가 눈에 띄게 늘었습니다.
앞으로 파산공매가 더 공개적인 방식으로 바뀌면 지금과 같은 낮은 경쟁률 구조는 점점 약해질 수 있습니다.
그래서 필자는 지금이 파산공매를 공부해둘 적기라고 봅니다.
경쟁이 덜한 파산공매를 실제 입찰 가능한 수준으로 공부하고 싶다면, 공매아재가 직접 쓴 실전용 책자 파산공매의 정석을 활용해 보세요.
→ 「파산공매의 정석」구입전 사전 문의하기 카카오채널
파산공매 물건을 찾는 방법
법원 웹사이트에서 찾습니다.
대한민국 법원 → 대국민서비스 → 공고 → 회생·파산 자산 매각 안내 → 공고 게시판.
이 경로를 매일 확인하는 습관을 들이면 남들보다 한발 앞서 물건을 발견할 수 있습니다. 필자는 아침마다 이 페이지를 확인합니다.
공고를 발견하면 입찰 방법, 보증금 납부 계좌, 서류 목록을 확인합니다.
더 자세한 내용은 파산공매 물건 찾기 – 법원 공고게시판과 온비드 두 경로 글을 참조하시면 명쾌해 집니다.
파산공매 권리분석의 핵심
기준권리 개념이 없다고 해서 분석이 필요 없는 건 아닙니다.
파산선고 이전에 성립한 실체적 권리(근저당권, 담보가등기 등)는 여전히 분석 대상입니다.
파산선고 이후의 등기는 대부분 파산재단에 대하여 효력을 잃지만, 낙찰 후 말소 여부를 끝까지 확인해야 합니다.
파산공매라고 해서 임차인 문제가 사라지는 것은 아닙니다.
특히 실제 점유자가 있거나 보증금 문제가 걸려 있는 경우에는 낙찰 후 명도와 인수 부담이 달라질 수 있습니다.
입찰 전 현장 확인과 임차인 관계 검토는 반드시 필요합니다.
파산공매의 기본 구조는 이 글에서 설명드렸지만, 실제 입찰 단계에서는 확인해야 할 항목이 훨씬 많습니다. 이 부분은 「파산공매의 정석」에서 실전 순서대로 정리해 두었습니다.
파산공매 입찰 시 주의사항
파산관재인 사무실마다 입찰 서류가 다릅니다. 공고문에 첨부된 양식을 반드시 사용해야 합니다. 임의 양식은 무효 처리됩니다.
인감증명서는 거의 모든 사무실에서 요구합니다. 입찰 전에 준비하세요.
낙찰 후 소유권 이전 등기 방법도 일반 공매와 다릅니다. 파산관재인을 통해 진행하며, 등기 촉탁 방식이 사무실마다 다릅니다. 필자의 전자책 「파산공매의 정석」에서 유형별 등기 방법을 상세히 다루고 있습니다.
공매아재 한마디
파산공매를 공개적으로 강의하기 시작한 건 비교적 최근입니다. 오래 혼자 즐기고 싶었습니다. 솔직한 이유입니다.
36년간 경공매 현장을 누비면서 파산공매만큼 경쟁이 적고 조용한 시장은 없었습니다. 아는 사람이 적을수록 좋은 물건을 낮은 가격에 가져올 수 있습니다. 파산공매는 오랫동안 그런 시장이었습니다.
그런데 변화가 시작되고 있습니다. 법원이 점점 공개 경쟁 방식으로 전환하는 흐름이 보입니다. 지금 이 구조가 언제까지 유지될지 모릅니다.
파산공매를 공부해둘 적기는 지금입니다. 구조를 이해한 사람에게는 남들이 지나치는 기회가 보이기 시작합니다.
FAQ
A. 네, 가능합니다. 법인도, 개인도 입찰할 수 있습니다. 단, 파산관재인 사무실마다 요구 서류가 다르고 절차도 다릅니다. 공고문을 꼼꼼히 확인하는 것이 필수입니다.
A. 가능합니다. 일반 부동산 잔금대출과 마찬가지로 시도할 수 있습니다. 단, 파산공매라는 특수성 때문에 일부 금융기관이 꺼리는 경우도 있습니다. 입찰 전에 금융기관에 사전 상담을 거치는 것을 권합니다.
A. 법원 경매의 인도명령 제도가 파산공매에는 없습니다. 점유자가 있다면 협의 명도 또는 명도소송을 해야 합니다. 입찰 전 현장에서 점유 상황을 반드시 확인해야 합니다.
A. 파산공매의 세금 문제는 일반 압류공매처럼 단순하게 보면 안 됩니다. 파산절차 안에서 처리되는 부분도 있고, 낙찰자가 새로 부담해야 하는 비용도 있습니다. 따라서 입찰 전 공고문, 등기부, 파산관재인 확인을 통해 낙찰자 부담 범위를 반드시 확인해야 합니다.
A. 파산관재인의 재량입니다. 일반 공매처럼 자동으로 내려가는 구조가 아닙니다. 유찰 후 파산관재인이 가격을 조정할지, 재공고를 낼지는 파산관재인이 결정합니다. 관심 물건이 유찰되면 파산관재인 사무실에 연락해 재공고 계획을 확인하는 것이 좋습니다.
함께 읽으면 좋은 글
공매 종류 전체 구조가 헷갈리신다면 공매 종류 완전정리 – 압류공매·신탁공매·파산공매·국유재산공매 차이 글을 먼저 읽어보 보시면 좋습니다.
온비드 사용법이 아직 익숙하지 않다면 온비드 공매 시작하는 법 – 가입부터 물건검색 입찰까지 글을 먼저 읽어보시기 바랍니다.
파산공매 물건을 어디서 찾는지 아직 모르고 있다면 파산공매 물건 찾기 – 법원 공고게시판과 온비드 두 경로 글을 읽어보시면 의문이 해결됩니다.
경쟁이 덜한 파산공매를 실제 입찰 가능한 수준으로 공부하고 싶다면, 공매아재가 직접 쓴 실전용 책자 파산공매의 정석을 활용해 보세요.
→ 「파산공매의 정석」구입신청
공매투자 실전사례와 무료소책자가 필요하다면 카카오채널에서 무료소책자라고 채팅해 주세요.
→ 카카오채널
더 깊은 공부가 필요하시다면
작성: 공매아재 권경욱
공매전문가 | 공매인협회장 | 공인중개사 | 신용관리사
공매아재TV: https://www.youtube.com/@GongMaeTV