3천만 원이 없어도 됩니다 – 소액으로 공매 시작하는 현실적인 방법

“선생님, 돈이 많지 않아도 공매를 할 수 있을까요?”

강의에서 가장 많이 받는 질문입니다.

필자의 대답은 늘 같습니다. 네, 됩니다. 오히려 소액으로 시작하기엔 공매가 경매보다 훨씬 유리합니다.

왜 그런지, 그리고 실제로 어떻게 시작해야 하는지 구체적으로 말씀드리겠습니다.

왜 소액 투자자에게 공매가 유리한가

법원 경매는 정보 접근성이 높습니다. 대법원 경매정보 사이트에 공개되니 많은 사람이 봅니다.

인기 물건엔 수십 명이 입찰합니다. 경쟁이 치열해지면 낙찰가가 올라갑니다.
소액 투자자가 수익을 내기 어려운 구조가 됩니다.

공매는 다릅니다. 온비드에서 진행되지만 경매에 비해 아직 모르는 사람이 많습니다.

실무에서 보면 공매 물건 중에는 입찰자가 1~3명 수준에 그치는 경우도 아직 적지 않습니다.

같은 시세의 물건이라도 경매보다 경쟁이 약한 경우가 여전히 보입니다.

게다가 공매에는 수의계약이 있습니다.

수의계약 – 공매만의 숨겨진 비밀 통로

2회 이상 유찰된 물건은 경쟁 없이 유찰 최저가로 협의 매입할 수 있습니다.

온비드에서 수의계약 가능 물건 메뉴를 클릭하면 이 물건들이 모여 있습니다. 경쟁이 없습니다.

내가 원하는 가격을 먼저 제시하고 협의할 수 있습니다. 경매에는 없는 방식입니다.

필자가 36년간 조용히 낙찰받아온 물건 중 상당수가 이 수의계약 물건이었습니다.

특히 소액 투자자에게 수의계약이 유리한 이유는, 경쟁 입찰처럼 순간 판단과 과열 경쟁에 휘말리지 않고 조건을

차분히 검토할 시간이 상대적으로 많기 때문입니다.

단, 수의계약 물건은 주의해야 합니다. 이미 팔린 물건이 온비드에 남아 있는 경우도 있습니다.

먼저 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람하세요.
현재 소유자를 확인한 뒤 담당 기관에 연락하는 것이 안전합니다.

소액으로 접근 가능한 물건 4가지

1. 소액 토지 지분 (100만~수백만 원)

파산공매나 압류공매에 수십만~수백만 원짜리 토지 지분 물건이 자주 나옵니다.

필자가 소액 토지적금이라고 부르는 전략입니다. 소액으로 여러 필지를 나눠 모아가는 방식입니다. 은행 적금처럼 매달 한 건씩 담아가면 5년, 10년 뒤 상당한 토지 자산이 됩니다.

단, 지분 물건은 혼자 개발하거나 단독 활용하기 어렵습니다. 다른 공유자와의 협의 가능성, 공유물 분할 가능성, 진입로와 활용도, 향후 핵심필지로 발전할 가능성을 함께 봐야 합니다. 지분 물건은 단기차익보다 장기 보유 관점에서 접근하는 것이 안전합니다.

2. 수의계약 물건

앞서 설명한 수의계약입니다. 유찰 최저가로 들어갈 수 있어 소액 투자자에게 최적입니다. 온비드 수의계약 가능 물건 메뉴에서 자산구분을 기타재산으로 필터링하면 신탁공매 수의계약 물건을 찾을 수 있습니다.

3. 자동차 공매 (동산)

일반 개인이 자동차를 공매로 낙찰받아 일회성으로 처분하는 경우에는 통상 양도소득세 문제로 접근하지 않습니다. 다만 반복적으로 여러 대를 매매하면 사업소득으로 볼 여지가 있고, 실제 수익 계산에서는 취득세, 이전등록비, 수리비, 탁송비까지 반드시 포함해야 합니다.

KB차차차, 엔카, 헤이딜러에서 시세를 확인하고, 그보다 낮은 가격에 낙찰받으면 시세차익이 납니다.

3천만 원 이하 차량도 온비드, 오토마트, 굿인포카에 자주 나옵니다. 차량 상태 확인을 위해 현장 임장은 필수입니다.

4. 지방 소액 토지 (1천만~3천만 원)

수도권 외 지방 소도시의 소액 토지는 1천만~3천만 원으로도 접근할 수 있습니다. 지역 개발 계획, 도로 접근성, 용도지역을 먼저 확인하세요. 토지이용계획확인원은 토지이음에서 무료로 확인 가능합니다.

농지라면 농지취득자격증명서(농취증)가 필요합니다. 정부24에서 신청합니다.

필자가 권하는 시작 순서

처음이라면 이 순서로 가세요.

첫째, 온비드에 회원가입합니다. 무료입니다.
둘째, 수의계약 가능 물건을 검색합니다. 경쟁 없이 눈에 익히기에 좋습니다.
셋째, 소액 토지 지분 물건을 찾아 등기부등본을 직접 열람합니다.
넷째, 권리분석을 하고 입찰 여부를 결정합니다.
다섯째, 첫 낙찰(수의계약)에 도전합니다.

이 과정에서 수익보다 경험이 더 큰 자산입니다. 첫 낙찰의 설렘과 등기 완료의 성취감이 다음 투자의 자신감을 만듭니다.

소액이라도 절대 건너뛰면 안 되는 것

100만 원짜리 토지도 권리분석 없이 들어가면 100만 원을 날립니다.

농지라면 농취증, 지분이라면 공유자 관계, 수의계약이라면 조건 확인이 필수입니다. 소액이라고 권리분석을 건너뛰는 건 잘못된 출발입니다.

공매 권리분석 방법이 아직 익숙하지 않다면 공매아재 무료 권리분석을 신청해보세요.
무료 공매 권리분석기 공체를 활용해 보셔도 좋습니다.

공매아재 한마디

“3천만원이 없어서 공매를 못 한다”는 말을 들을 때마다 안타깝습니다.

36년간 현장에서 보면서 느낀 건 이겁니다. 소액 투자자가 오히려 공매에서 더 잘 버팁니다. 큰돈을 한 번에 넣는 사람은 한 번의 실수가 치명적입니다. 소액으로 여러 번 경험을 쌓은 사람은 실수해도 다시 일어섭니다.

수의계약 물건 하나, 소액 토지 지분 하나. 이게 출발입니다. 처음 낙찰받고 등기부에 내 이름이 올라가는 순간의 성취감이 다음 투자의 자신감을 만듭니다. 소액이라도 시작한 사람이 결국 앞서갑니다.

FAQ

함께 읽으면 좋은 글

소액으로 공매를 시작하기로 마음먹으셨다면 신탁공매와 파산공매에서 소액 물건 기회가 많습니다. 아래 글들을 순서대로 읽어보시기 바랍니다.

신탁공매 수의계약 물건에 관심이 생기셨다면 신탁공매란 무엇인가? 경매·압류공매와 결정적으로 다른 3가지 글을 먼저 읽어보시기 바랍니다. 신탁공매는 압류공매와 법적 구조가 완전히 다릅니다.

신탁공매에서 실제로 손해가 난 사례가 궁금하다면 공매 실패 사례 2 – 금융기관 담당자 말을 믿고 1억 원을 추가 부담한 이유 글을 꼭 읽어보세요. 소액 물건이라도 공고문 한 줄을 놓치면 큰 손해로 이어집니다.

파산공매에서 소액 토지 지분과 경쟁 없는 물건을 찾고 싶다면 파산공매, 왜 아는 사람만 들어가나 – 경매·압류공매와 다른 결정적 차이 글이 답을 드릴 겁니다.

파산공매 물건을 실제로 어디서 찾는지 모르겠다면 파산공매 물건 찾기 – 법원 공고게시판과 온비드 두 경로 글에서 구체적인 방법을 확인하실 수 있습니다.

공매 종류 전체 구조가 아직 헷갈린다면 공매 종류 완전정리 – 압류공매·신탁공매·파산공매·국유재산공매 차이 글로 큰 그림부터 잡아보시기 바랍니다.

신탁공매는 겉으로 보기에는 물건 하나를 낙찰받는 일처럼 보이지만, 실제로는 공고문, 등기부, 임차인, 신탁계약 구조를 함께 읽는 투자입니다. 이 과정을 혼자 정리하기 어렵다면 신탁공매의 해법을 참고해보셔도 좋습니다.
→ 「신탁공매의 해법」구입신청

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작성: 공매아재 권경욱
공매전문가 | 공매인협회장 | 공인중개사 | 신용관리사
공매아재TV: https://www.youtube.com/@GongMaeTV