기준권리 6+1, 이것만 알면 공매 권리분석 절반은 끝난다

기준권리란 공매에서 낙찰자가 어떤 권리를 인수하고 어떤 권리가 소멸하는지 나누는 기준점입니다.

기준권리를 찾지 못하면 등기부등본을 읽어도 임차인 보증금, 전세권, 압류, 근저당권을 낙찰자가 책임져야 하는지 판단하기 어렵습니다.

초보자가 가장 많이 하는 착각은 갑구와 을구를 따로 보는 것입니다.

기준권리는 갑구에 있느냐 을구에 있느냐가 아니라, 기준권리가 될 수 있는 권리들의 접수 날짜 중 가장 빠른 날짜로 찾습니다.

이 글은 공매 권리분석 실전 필라의 출발점입니다. 등기부등본을 날짜순으로 읽는 방법부터 기준권리 확정, 임차인 대항력과 소액임차인 판단, 법정지상권·유치권 같은 특수 권리까지 권리분석의 전체 학습 흐름을 먼저 잡고, 각 단계의 세부 내용은 연결된 글에서 이어서 확인하시면 됩니다.

한눈에 정리하면

기준권리를 찾는 순서는 간단합니다. 등기부에서 6+1 권리를 찾고, 접수일자를 날짜순으로 배열한 뒤, 그중 가장 빠른 권리를 기준권리로 봅니다. 그보다 앞선 권리는 인수 가능성을 검토하고, 같거나 뒤의 권리는 원칙적으로 소멸 방향으로 봅니다.

필자가 강의에서 수백 번 반복해서 말한 주제도 바로 이 기준권리입니다. 기준권리를 이해하려면 먼저 등기부등본의 표제부, 갑구, 을구를 날짜순으로 읽는 방법을 알아야 합니다. 아직 등기부 구조가 익숙하지 않다면 먼저 아래 글을 읽고 오셔도 좋습니다.

→ 등기부등본 읽는 법 – 표제부 갑구 을구를 날짜순으로 읽어야 하는 이유

기준권리란 무엇인가?

기준권리는 “이 권리를 기준으로 앞의 권리는 낙찰자가 인수하고, 뒤의 권리는 낙찰과 동시에 소멸한다”는 기준점 역할을 하는 권리입니다.

과거에는 ‘말소기준권리’라는 표현을 많이 썼습니다. 하지만 필자는 이 용어보다 ‘기준권리’가 본질을 더 정확하게 담는다고 생각합니다. 단순히 말소의 기준이 아니라, 인수와 소멸 전체를 판단하는 기준이기 때문입니다.

공매 투자에서 기준권리를 찾는 것은 지도에서 현재 위치를 확인하는 것과 같습니다. 현재 위치를 모르면 어디로 가야 할지 알 수 없듯이, 기준권리를 모르면 권리분석 자체가 불가능합니다.

온비드에서 물건을 찾고 등기부등본을 확인하는 기본 순서는 앞선 글에서 정리해 두었습니다.
→ 온비드 공매 시작하는 법 – 가입부터 물건검색 입찰까지

기준권리가 될 수 있는 6가지 권리

기준권리가 될 수 있는 권리는 다음 6가지입니다.

1. 압류

국세, 지방세, 사회보험료 등을 체납했을 때 국가 또는 공공기관이 등기부에 설정하는 권리입니다. 압류가 등기부에 찍히는 순간 그 부동산은 자유롭게 처분할 수 없게 됩니다. 압류공매는 대부분 이 압류에서 출발합니다.

2. 가압류

본안소송(돈을 돌려달라는 민사소송) 전에 채권자가 재산을 미리 묶어두는 임시 조치입니다. 가압류 자체는 나중에 본안소송 결과에 따라 정리되지만, 등기부에 찍혀 있는 동안은 강력한 효력을 가집니다.

3. 저당권

돈을 빌려주면서 담보로 잡는 권리입니다. 현재는 대부분 근저당권으로 대체됐지만, 오래된 물건에서는 아직도 저당권을 볼 수 있습니다.

4. 근저당권

현재 가장 흔하게 보이는 담보권입니다. 은행에서 대출받을 때 설정하는 것이 바로 근저당권입니다. 채권최고액(실제 대출금의 120~140%)이 등기부에 명시됩니다.

5. 담보가등기

가등기 중에서 담보 목적으로 설정한 것입니다. 겉으로 보면 일반 가등기와 비슷해 보이지만, 담보가등기는 기준권리가 될 수 있다는 점에서 완전히 다릅니다. 요즘은 경매계 혹은 캠코에서 담보가등기인지 최고하고 알려주도록 하고 있습니다.

6. 경매개시결정등기 or 공매공고등기

이 등기가 있다면 이미 법원 경매 절차 또는 압류공매가 진행 중이거나 진행됐다는 뜻입니다. 공매와 경매가 동시에 진행되는 복잡한 상황이 펼쳐질 수 있어 주의가 필요합니다.

일반적으로는 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 담보가등기, 경매개시결정등기가 기준권리가 될 수 있습니다. 다만 임의경매에서는 보통 선행 담보권이 기준권리가 되고, 강제경매, 형식적 경매처럼 선행 담보권이 없는 경우에는 경매개시결정등기 자체가 기준권리 역할을 할 수 있습니다. 압류공매에서도 일반적으로는 선행 압류등기가 기준권리가 되지만, 극히 드물게 납세담보물 공매처럼 공매공고등기만 존재하는 예외적 사례는 공매공고등기가 기준권리가 되기도 합니다.

+1 전세권 – 조건을 갖춘 경우에만

전세권은 무조건 기준권리가 되는 것이 아닙니다.

전세권이 기준권리가 되려면 먼저 해당 전세권이 부동산 전부에 설정되어 있어야 합니다. 그리고 전세권자가 그 전세권에 기초하여 임의경매를 신청했거나, 전세권자의 지위로 배당요구를 한 경우여야 합니다. 단순히 전세권 등기가 있다는 이유만으로 기준권리라고 보면 안 됩니다.

필자가 강의에서 항상 강조하는 부분입니다. “전세권 등기가 있다고 무조건 기준권리로 보면 안 된다.” 이 실수가 실전에서 가장 많이 발생합니다.

이 주제는 별도 글에서 더 자세히 다루겠습니다.

기준권리는 어떻게 찾는가?

등기부등본에서 기준권리를 찾는 방법은 간단합니다.

1단계: 위에서 설명한 6+1 권리가 등기부에 있는지 확인합니다.

2단계: 해당 권리들의 접수 날짜를 모두 확인합니다.

3단계: 그 중 가장 빠른 날짜의 권리가 기준권리입니다.

예를 들어 근저당권 접수일이 2020년 3월 2일이고, 압류 접수일이 2020년 8월 15일이라면 근저당권이 기준권리입니다.

기준권리를 기준으로 인수·소멸 판단

기준권리가 확정되면 그 다음은 비교적 단순합니다.

기준권리보다 먼저 성립한 권리 → 낙찰자 인수
기준권리와 같거나 이후에 성립한 권리 → 낙찰로 소멸

예를 들어 임차인이 전입신고를 2020년 1월 2일에 했고 기준권리인 근저당권이 2020년 3월 2일이라면, 이 임차인은 기준권리보다 앞서 있으므로 인수 대상입니다. 낙찰받은 후에도 보증금에 대한 책임을 져야 할 수 있습니다.

반대로 임차인이 2021년 3월에 전입했다면, 기준권리보다 뒤이므로 낙찰로 대항력이 소멸됩니다.

원칙적으로 기준권리보다 먼저 성립한 권리는 낙찰자가 인수할 가능성이 있고, 기준권리와 같거나 그 이후에 성립한 권리는 매각으로 소멸하는 방향으로 봅니다. 다만 이것은 권리순위 판단의 출발점일 뿐입니다. 임차인의 대항력, 확정일자, 전세권의 배당요구 여부, 가처분의 내용, 법정지상권이나 유치권 같은 비등기 권리는 별도로 확인해야 합니다.

기준권리를 확정했다면 다음 단계는 기준권리보다 앞선 권리와 뒤의 권리를 나누고, 임차인의 대항력과 배분 가능성을 함께 검토하는 것입니다. 권리분석이 끝난 뒤에야 비로소 입찰가를 계산할 수 있습니다.

기준권리 다음에 반드시 확인할 것들

기준권리를 찾았다고 해서 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다.

기준권리는 소멸과 인수를 나누는 출발점입니다. 하지만 실제 입찰 여부는 임차인, 소액임차인, 배분요구, 명도, 입찰보증금까지 함께 확인한 뒤 결정해야 합니다. 특히 주거용인지 상가인지 헷갈리는 물건이라면 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 차이를 먼저 구분해야 대항력 판단이 틀어지지 않습니다.

필자는 기준권리를 찾은 뒤 아래 순서로 다시 확인합니다.

기준권리는 권리분석의 출발점입니다. 하지만 기준권리를 찾았다는 이유만으로 바로 입찰하면 안 됩니다.

임차인 대항력, 소액임차인, 배당요구 여부, 당해세, 명도, 입찰보증금까지 확인해야 비로소 실제 인수 위험과 손실 가능성이 보입니다.

공매 권리분석은 하나의 권리만 보는 작업이 아니라, 여러 권리를 날짜와 배당 구조 속에서 함께 읽는 과정입니다.

실전 사례로 이해하기

필자가 강의에서 자주 쓰는 사례입니다.

어떤 빌라에 다음과 같은 권리가 있다고 가정합니다.

A. 근저당권 — 접수일 2020년 3월 2일 (채권최고액 1억 3,200만 원)
B. 압류 — 접수일 2020년 8월 15일 (법정기일 2019년 10월 11일)
C. 임차인 甲 — 전입일 2020년 1월 2일 / 확정일자 2020년 1월 2일
D. 임차인 乙 — 전입일 2021년 3월 15일 / 확정일자 2021년 2월 15일

이 경우 기준권리는 A 근저당권(2020년 3월 2일)입니다.

권리순위 분석 결과는 이렇게 됩니다.

C 임차인 甲(전입 2020년 1월 2일)은 기준권리보다 앞서 있으므로 → 인수 대상. 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못하면 낙찰자가 나머지를 책임져야 합니다.

B 압류(접수 2020년 8월 15일)는 기준권리보다 뒤 → 소멸 대상.

D 임차인 乙(전입 2021년 3월 15일)은 기준권리보다 뒤 → 소멸 대상. 다만 소액임차인 요건을 충족하면 배당에서 최우선변제를 받을 수 있습니다.

대항력과 확정일자를 갖추지 못한 임차인이라도 일정 요건을 충족하면 소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있습니다. 따라서 임차인 분석에서는 소액임차인 여부도 반드시 함께 확인해야 합니다.

이 한 가지 사례만 반복해서 이해해도 기준권리 개념의 80%는 습득한 것입니다.

여기서 중요한 것은 B 압류의 접수일은 권리순위 기준에서 보고, 법정기일은 배당순위 기준에서 본다는 점입니다. 같은 압류라도 권리순위표와 배당순위표에서 사용하는 날짜가 달라질 수 있습니다.

초보 투자자가 가장 많이 하는 실수

“을구에 근저당이 하나고 갑구에 압류가 하나인데, 압류가 갑구에 있으니까 근저당보다 먼저일 것이다.”

이 판단이 틀렸습니다.

갑구와 을구는 기재 위치가 다를 뿐, 날짜를 비교하는 방식은 동일합니다. 갑구에 있다고 먼저인 것이 아닙니다. 접수 날짜만이 순서를 결정합니다.

필자가 수업 현장에서 목격한 실수 중 이런 경우가 실제로 있었습니다.

실제 수업 현장에서도 이런 실수가 있었습니다. 한 수강생이 갑구의 압류만 보고 을구의 선순위 근저당권을 놓친 채, 임차인이 선순위라서 입찰할 수 없는 물건이라고 판단한 것입니다.

그러나 갑구와 을구를 접수일자 순으로 다시 배열해 보니, 을구의 근저당권이 기준권리였고 해당 임차인은 후순위였습니다. 이처럼 기준권리는 갑구와 을구를 따로 보는 것이 아니라 날짜 기준으로 하나의 표에 합쳐서 찾아야 합니다.

특히 압류공매는 법원경매와 달리 인도명령 제도를 바로 쓸 수 없으므로 압류공매 명도 완전정리 글도 함께 확인해보시기 바랍니다. 기준권리를 확인한 뒤에는 실제 점유자가 누구인지, 명도 대상인지, 대항력 있는 임차인인지까지 이어서 봐야 합니다. 압류공매 낙찰 후 명도 리스크를 줄이려면 압류공매 점유이전금지가처분이 필요한 이유 글을 함께 확인해보시기 바랍니다.

다만 명도는 반드시 소송으로만 해결되는 것은 아닙니다. 점유자 유형을 구분한 뒤 협의로 마무리할 수 있는 사건인지 판단하는 흐름은 압류공매 합의명도 방법 글에서 별도로 정리했습니다.

권리순위와 배당순위는 다르다

여기서 꼭 짚고 넘어가야 할 것이 있습니다.

기준권리는 인수·소멸 여부를 판단하는 기준입니다. 배당을 누가 먼저 받는가는 별도의 기준으로 판단합니다.

예를 들어 압류는 기준권리가 될 수 있지만, 배당 순서는 접수일이 아닌 법정기일을 기준으로 합니다. 압류 접수일이 2020년 8월이라도 법정기일이 2019년 10월이라면, 배당에서는 2019년 기준으로 순위를 받습니다.

이처럼 권리순위와 배당순위는 다른 표에서 판단해야 합니다. 필자는 이를 ‘투트랙 분석’이라고 부릅니다. 등기부로 인수·소멸의 기준을 잡고, 공매재산명세서로 법정기일·점유자·배분요구 현황을 확인해야 합니다.

기준권리는 권리의 인수 여부를 판단하는 출발점이고, 실제 배분 가능성은 별도로 계산해야 합니다. 압류공매에 입찰한다면 공매재산명세서 보는 법과 공매 배분요구란을 이어서 확인하시기 바랍니다.

공매아재 한마디

기준권리는 처음에는 낯설지만, 한 번 이해하면 평생 써먹는 개념입니다.

필자가 수백 건을 낙찰받으면서 이 기준권리를 모르고 들어간 적은 단 한 번도 없습니다. 기준권리를 확정하지 않고 입찰가를 정하는 것은 설계도 없이 집을 짓는 것과 같습니다.

지금 당장 온비드에서 관심 있는 물건 하나를 꺼내서 등기부등본을 열어보세요. 6+1 권리 중에 어떤 것이 있는지, 그 중 가장 빠른 날짜는 무엇인지 찾아보는 연습을 해보세요.

처음에는 어색하지만, 10번만 반복하면 눈에 바로 보이기 시작합니다.

기준권리 분석은 입찰 전 위험을 판단하는 과정이고, 명도는 낙찰 후 실제 점유를 회복하는 과정입니다.

36년간 공매 현장에서 경험한 사례를 바탕으로 작성한 글입니다.
필자 소개는 공매아재 권경욱 소개 페이지에서 확인할 수 있습니다.

FAQ

권리분석 실전 학습 순서

기준권리 6+1은 P3 권리분석 실전 필라의 허브입니다. 아래 순서대로 읽으면 등기부 기초부터 임차인 권리와 특수 권리까지 하나의 흐름으로 정리할 수 있습니다.

기초 권리분석

1. 등기부등본 갑구·을구 차이 — 갑구와 을구를 날짜순으로 합쳐 읽는 기초를 익힙니다.
2. 기준권리 6+1 — 이 글에서 인수와 소멸을 나누는 기준점을 확정합니다.
3. 대항력·확정일자·전세권 — 임차인의 인수 위험과 배당 가능성을 구분합니다.
4. 소액임차인 최우선변제 — 권리순위와 배당순위가 다르게 움직이는 구조를 확인합니다.
5. 법정기일이란? — 압류 접수일과 조세채권의 실제 배분순위를 구분합니다.
6. 경매·공매 실패 사례 1 — 전입일과 배당순위를 혼동했을 때 발생하는 손실을 사례로 확인합니다.
7. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 차이 — 주거용과 상가의 보호 요건을 구분합니다.

특수 권리분석

• 법정지상권이란 — 토지와 건물의 소유자가 달라지는 물건의 인수 위험을 판단합니다.
• 유치권이란 — 등기부에 나타나지 않는 점유 기반 권리의 성립요건을 확인합니다.

압류공매 물건이라면 권리분석을 마친 뒤 압류공매란 허브에서 공매재산명세서, 배분요구, 잔금·등기, 명도 순서까지 이어서 확인하시기 바랍니다.

■ 공매아재 채널

📚 공매아재아카데미: https://cafe.naver.com/gongmaeajae
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작성: 공매아재 권경욱
공매전문가 | 한국공매인협회장 | 공인중개사 | 신용관리사
공매아재TV: https://www.youtube.com/@GongMaeTV
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※ 본 글은 필자의 36년간 공매 실무 경험과 법률 해석을 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료입니다. 구체적인 투자 판단과 법률적 의사결정은 반드시 해당 분야 전문가의 자문을 구하시기 바랍니다. 본 글의 내용으로 발생한 투자 결과에 대해 필자는 법적 책임을 지지 않습니다.
최종 확인 일자: 2026-07-16 (P3 권리분석 필라 허브 개편)