필자가 경매 말고 공매를 선택한 이유는 단순합니다. 같은 실력이라면 경쟁이 적은 시장에서 더 좋은 결과를 만들 수 있다고 판단했기 때문입니다.
한눈에 정리하면
| 구분 | 법원경매 | 공매 |
|---|---|---|
| 진행 주체 | 법원 | 캠코, 신탁사, 파산관재인, 공공기관 |
| 입찰 방식 | 법원 절차와 현장 입찰 중심 | 온비드 전자입찰과 기관별 공고 중심 |
| 경쟁 강도 | 정보 접근성이 높아 경쟁자가 많음 | 유형별 구조가 복잡해 상대적으로 덜 알려진 물건 존재 |
| 핵심 서류 | 매각물건명세서, 현황조사서 | 공매재산명세서, 공고문, 신탁원부, 법원 공고 |
| 주의점 | 정형화된 절차 안에서 입찰가 경쟁 | 압류·신탁·파산공매별 구조를 구분해야 함 |
필자도 처음엔 경매였습니다.
1990년이었습니다. 그때는 온비드도 없었고, 공매라는 단어 자체가 대중에게 생소하던 시절이었습니다.
필자도 여느 투자자들처럼 법원 경매 공고문을 들고 법원 앞을 서성거렸습니다. 입찰봉투를 직접 손으로 써서 제출하던 시대였습니다.
그런데 법원 경매를 하면 할수록 낙찰 받기가 어렵다는 생각이 들었습니다.
좋은 물건엔 사람이 너무 몰렸습니다. 입찰가가 치솟았습니다.
애써 분석해놓은 물건을 남에게 빼앗기는 일이 반복됐습니다. 낙찰받아도 수익이 얼마 남지 않는 경우도 있었습니다. 남들이 다 아는 시장에서 남들보다 잘하기가 생각보다 훨씬 어려웠습니다. 그렇게 10년 세월을 보냈습니다.
그때 공매를 만났습니다.
그리고 2년 후 캠코 온비드 공매, 온라인 경매 공매 시대가 활짝 열렸습니다. 경매 시장에 새로운 바람이 불어오던 그때를 생각하면 아직도 짜릿합니다.
필자는 36년 동안 경매와 공매 현장을 모두 경험했습니다. 경매를 부정해서 공매를 선택한 것이 아닙니다.
실제 투자 환경과 경쟁 구조를 비교한 결과 현재는 공매가 개인 투자자에게 더 유리한 시장이라고 판단하고 있습니다.
특히 압류공매와 신탁공매는 법원경매와 다른 정보 비대칭성이 존재합니다. 같은 물건이라도 경쟁 강도와 입찰 참여자 수가 크게 다를 수 있습니다.
경매 vs 공매 차이점
2002년 처음 온비드를 접했을 때의 충격을 지금도 기억합니다.
컴퓨터 앞에 앉아서 입찰을 넣을 수 있다는 사실 자체가 신기했습니다. 법원에 직접 가서 줄 서지 않아도 됩니다. 입찰 당일 휴가를 낼 필요가 없습니다. 직장인이라도, 바쁜 사람이라도 할 수 있는 구조였습니다.
그리고 결정적으로, 사람이 적었습니다.
당시 법원 경매 인기 물건에는 수십 명이 몰렸지만 온비드 공매는 혼자 들어가는 경우도 적지 않았습니다. 같은 시세, 같은 권리 상태의 물건이라도 공매 쪽이 훨씬 낮은 가격에 낙찰됐습니다.
이게 기회라는 걸 직감적으로 알았습니다.
공매가 경매보다 좋은 이유를 설명하기 전에 한 가지 먼저 짚어두겠습니다.
공매가 경매보다 무조건 쉽거나 무조건 낫다는 뜻이 아닙니다. 구조가 다르고, 분석 방법이 다르고, 물건의 성격이 다릅니다. 필자가 공매를 권하는 이유는 딱 하나입니다. 같은 실력이라면 경쟁이 적은 시장에서 더 많이 남는다는 겁니다.
공매 안에서도 압류공매, 신탁공매, 파산공매는 접근 방식이 다릅니다. 특히 파산공매는 법원 공고부터 입찰, 잔금, 등기까지의 절차를 별도로 이해해야 하므로 파산공매 입찰 절차 10단계 글을 참고해보시기 바랍니다.
그럼 실제로 무엇이 다른지 이야기해 보겠습니다.
경매는 법원이 진행합니다.
채무자의 재산을 강제로 처분하는 절차입니다. 판결문이나 담보권을 근거로 법원이 집행합니다. 그래서 모든 절차가 법으로 정해져 있고, 누구나 법원 사이트에서 공고를 확인할 수 있습니다. 정보 접근성이 높습니다. 그 말은 경쟁자도 많다는 뜻입니다.
공매는 다릅니다.
세금 체납으로 압류된 재산, 신탁사가 매각하는 신탁공매, 파산관재인이 처분하는 파산공매. 이 세 가지가 공매의 주요 물건 유형입니다. 온비드라는 플랫폼에서 입찰이 진행됩니다. 그런데 경매에 비해 아직도 모르는 사람이 훨씬 많습니다. 이 간극이 기회입니다.
공매가 처음이라 막막하신 분은
→ 공매 처음이라면 여기부터를 먼저 읽어보시기 바랍니다.
공매는 경매에 없는 수의계약이 있다
그리고 공매엔 경매에 없는 것이 하나 더 있습니다.
수의계약입니다.
두 번 이상 유찰된 물건은 경쟁 입찰 없이 선착순으로 매입할 수 있습니다. 아무도 안 사겠다고 손을 놓은 물건을 유찰 최저가로, 혼자, 조용히 가져올 수 있습니다. 필자가 이 방법으로 남들 모르게 낙찰받은 물건이 한두 개가 아닙니다.
이게 가능한 이유는 하나입니다. 아직도 모르는 사람이 많기 때문입니다.
그렇다면 초보자는 어떻게 시작해야 할까요.
필자가 강의에서 항상 권하는 순서가 있습니다.
온비드에 회원가입부터 하세요. 돈 한 푼 안 듭니다. 물건 검색을 반복하면서 눈을 키우세요. 관심 물건 등기부등본을 직접 떼어보는 연습을 하세요. 그리고 수의계약 가능 물건을 찾아보세요. 경쟁 없이 내가 원하는 가격에 협의할 수 있는 물건들입니다.
이 과정을 반복하다 보면 어느 날 갑자기 이 물건, 들어가도 되겠다는 판단이 서는 순간이 옵니다. 그게 진짜 시작입니다.
한 가지만 더 말씀드리겠습니다.
경매를 하고 싶은데 경쟁이 너무 치열해서 포기했다는 분들이 있습니다. 필자는 그분들한테 말합니다. 잘 됐다고. 그 에너지를 공매에 쏟으라고.
경매에서 지쳐서 공매로 온 사람들이 오히려 더 빨리 자리를 잡는 경우를 필자는 숱하게 봐왔습니다. 경매를 통해 기본기를 익혔고, 공매의 낮은 경쟁률에서 그 기본기가 빛을 발했기 때문입니다.
경매를 공부했다면 공매는 반은 이미 온 겁니다. 나머지 반은 온비드를 열고 직접 보면서 채우면 됩니다.
다만 공매가 법원경매보다 모든 면에서 단순한 것은 아닙니다.
특히 압류공매는 낙찰 후 인도명령을 바로 활용할 수 없기 때문에 명도 절차를 별도로 이해해야 합니다.
자세한 내용은 압류공매 명도 완전정리 글에서 확인할 수 있습니다.
핵심 정리
필자가 경매에서 공매로 방향을 바꾼 이유는 경매가 나빠서가 아니라 경쟁 구조가 달랐기 때문입니다.
공매는 온비드를 통해 사무실에서도 입찰할 수 있고, 아직 경매보다 모르는 사람이 많아 정보 비대칭이 남아 있습니다.
다만 공매는 압류공매·신탁공매·파산공매처럼 유형별 구조가 다르므로, 무조건 쉽다고 보면 안 됩니다.
공매를 시작하려면 온비드 검색, 등기부등본, 기준권리, 공매 종류 구분을 순서대로 익히는 것이 안전합니다.
같은 실력이라면 경쟁이 적은 시장에서 기회를 찾는 것이 공매아재가 공매를 선택한 핵심 이유입니다.
공매아재 한마디
필자도 처음에는 경매로 시작했습니다.
좋은 물건에는 사람이 몰렸고, 어렵게 분석한 물건을 놓치는 일도 많았습니다. 그렇게 10년을 경매와 함께 보낸 뒤 공매를 만났습니다.
공매를 선택한 이유는 단순했습니다.
같은 실력이라면 경쟁이 적은 시장에서 더 좋은 결과를 얻을 수 있었기 때문입니다.
36년간 경공매 현장에서 경험한 경력을 바탕으로 작성한 글입니다.
필자 소개는 공매아재 권경욱 소개 페이지에서 확인할 수 있습니다.
FAQ
A. 공매부터 시작하는 것을 권합니다. 경매는 정보 접근성이 높은 만큼 경쟁자도 많습니다. 반면 공매는 아직 모르는 사람이 많아 같은 실력이라도 더 좋은 조건에 낙찰받을 가능성이 높습니다. 경매를 먼저 공부했다면 공매는 반은 이미 온 겁니다.
A. 위험도가 높은 게 아니라 구조가 다릅니다. 경매는 법원이 진행하고, 공매는 세무서·신탁사·파산관재인 등이 진행합니다. 구조를 알고 들어가면 오히려 경쟁이 적어 유리합니다. 모르고 들어가면 위험하고, 알고 들어가면 기회입니다.
A. 공매 물건이 두 번 이상 유찰되면 경쟁 입찰 없이 선착순으로 매입할 수 있는 제도입니다. 낙찰 최저가로 협의 가능하고 누구나 신청할 수 있습니다. 온비드에서 “수의계약 가능” 물건을 필터로 검색하면 바로 확인할 수 있습니다.
A. 아닙니다. 온비드 안에는 압류공매, 신탁공매, 파산공매, 국유재산공매가 뒤섞여 있습니다. 겉으로는 같아 보여도 법적 구조, 부가가치세 여부, 권리분석 방식이 완전히 다릅니다. 이 차이를 모르고 입찰하면 반드시 손실로 이어질 가능성이 높습니다.
A. 온비드는 컴퓨터나 스마트폰으로 입찰할 수 있어 법원에 직접 가지 않아도 됩니다. 입찰 당일 휴가를 낼 필요가 없습니다. 물건 검색과 권리분석만 미리 해두면 직장인도 충분히 할 수 있는 구조입니다.
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공매 입문이라해도 과언이 아닌 온비드 공매 시작부터 막막하시다면 온비드 공매 시작하는 법 – 가입부터 물건검색 입찰까지 글이 시원하게 길을 열어 드릴겁니다.
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같은 온비드 안에 올라온 물건이라도 압류공매, 신탁공매, 파산공매, 국유재산 공매는 법적 성격이 다를 수 있습니다. 먼저 공매 종류 완전정리 – 압류공매·신탁공매·파산공매·국유재산공매 차이 글로 큰 그림을 잡아보시기 바랍니다.
실제 물건을 분석하려면 등기부를 읽을 수 있어야 합니다. 등기부등본 읽는 법 – 필자가 36년간 매번 먼저 보는 이유 글에서 표제부, 갑구, 을구를 날짜순으로 보는 방법을 정리해두었습니다.
등기부를 읽었다면 다음은 기준권리입니다. 기준권리 6+1, 이것만 알면 공매 권리분석 절반은 끝난다 글을 함께 읽으면 권리분석의 기본 뼈대가 잡힙니다.
■ 공매아재 채널
📚 공매아재아카데미: https://cafe.naver.com/gongmaeajae
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작성: 공매아재 권경욱
공매전문가 | 한국공매인협회장 | 공인중개사 | 신용관리사
공매아재TV: https://www.youtube.com/@GongMaeTV
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※ 본 글은 필자의 36년간 공매 실무 경험과 법률 해석을 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료입니다. 구체적인 투자 판단과 법률적 의사결정은 반드시 해당 분야 전문가의 자문을 구하시기 바랍니다. 본 글의 내용으로 발생한 투자 결과에 대해 필자는 법적 책임을 지지 않습니다.
최종 확인 일자: 2026-04-20