압류공매란 세금을 내지 않은 체납자의 재산을 국가나 지방자치단체가 압류한 뒤, 캠코를 통해 온비드에서 매각하는 공적 매각 절차입니다. 법원경매와 비슷해 보이지만 근거 법률, 진행 주체, 입찰 방식, 명도 절차가 다릅니다.
초보자가 가장 많이 하는 착각은 온비드에 올라온 공매 물건을 모두 같은 공매로 보는 것입니다. 압류공매, 신탁공매, 파산공매, 국유재산공매는 모두 온비드에 올라올 수 있지만 법적 성격과 낙찰 후 절차가 서로 다릅니다.
이 글은 압류공매를 처음부터 끝까지 다루는 압류공매 필라의 출발점입니다. 개념 → 입찰 전 확인사항 → 낙찰 후 잔금·소유권이전 → 명도까지, 압류공매 투자에서 순서대로 거쳐야 할 전체 흐름을 이 글 하나로 먼저 잡고, 각 단계의 세부 내용은 연결된 글에서 이어서 확인하시면 됩니다.
한눈에 정리하면
| 구분 | 압류공매에서 확인할 내용 |
|---|---|
| 정의 | 체납자의 재산을 압류기관이 강제로 매각해 체납세금을 회수하는 절차입니다. |
| 진행 주체 | 세무서·지방자치단체 등 압류기관이 압류하고, 캠코가 온비드에서 매각을 대행합니다. |
| 근거 법률 | 국세징수법·지방세징수법에 따른 체납처분 절차입니다. |
| 핵심 문서 | 등기부등본, 공매공고문, 감정평가서, 공매재산명세서를 함께 봐야 합니다. |
| 입찰 전 확인 | 조세채권 법정기일, 당해세, 배분요구, 임차인 대항력, 입찰보증금을 확인해야 합니다. |
| 낙찰 후 절차 | 매매계약서 없이 매각결정, 잔금 납부, 소유권이전등기 순서로 진행됩니다. |
| 명도 | 법원경매의 인도명령을 사용할 수 없어 협의명도 또는 명도소송을 검토해야 합니다. |
실제로 낙찰 후 매매계약서를 작성하자는 연락을 받고 당황한 분이 있었습니다. 본인은 압류공매라고 생각했지만, 알고 보니 신탁공매였던 겁니다. 두 물건은 모두 온비드에 올라올 수 있습니다. 그러나 법적 성격은 전혀 다릅니다.
온비드 안에 공적경매와 사적경매가 함께 섞여 있다는 큰 그림이 아직 정리되지 않았다면 공매 종류 완전정리 – 압류공매·신탁공매·파산공매·국유재산공매 차이 글을 먼저 읽어보셔도 좋습니다.
1. 압류공매의 기본 구조
필자는 1990년 경매 현장에 처음 발을 들였을 때부터 하나의 원칙을 반복해서 확인했습니다. 부동산 시장에서 가장 강력한 권한을 가진 주체는 금융기관도, 법원도 아니라 국가라는 사실입니다. 압류공매는 이 국가의 징수권이 부동산 시장에서 작동하는 대표적인 절차입니다.
체납 세금을 징수하기 위한 국가의 강제 매각 절차
압류공매는 세금을 내지 않은 체납자의 재산을 국가가 강제로 매각해 체납액을 회수하는 제도입니다. 법적 근거는 국세징수법과 지방세징수법입니다.
국세청이나 지방자치단체 세무팀이 체납 사실을 확인하고 재산을 압류한 뒤, 한국자산관리공사(캠코)에 매각 업무를 위탁해 진행합니다. 이 매각 정보가 온비드(Onbid) 플랫폼에 게시되는 것이 우리가 흔히 말하는 압류공매의 실체입니다.
신탁공매와 압류공매를 가르는 결정적 차이: ‘공권력’
여기서 우리가 반드시 짚고 넘어가야 할 중요한 개념이 하나 있습니다. 압류공매는 본질적으로 ‘공적경매’라는 점입니다. 국가의 공권력이 타인의 재산을 강제로 처분하는 구조입니다.
이것이 신탁공매나 국유재산공매와 근본적으로 다른 이유입니다. 압류공매는 국가의 체납처분 권한이 직접 작동하는 강제 매각 절차라는 점에서 성격이 분명합니다. 반면 신탁공매나 국유재산공매는 매각의 출발 구조와 권한의 성격이 서로 다르므로, 온비드에 함께 올라온다고 해서 같은 공매로 보면 안 됩니다. 이 한 가지 차이가 이후의 모든 권리관계와 법적 효과를 결정짓습니다.
압류공매와 법원경매의 구조 차이를 사례와 함께 영상으로 먼저 보고 싶으시다면 아래 영상을 참고하시기 바랍니다.
압류공매 전체 흐름
체납 확인 → 압류등기 → 캠코 위탁 → 감정평가 → 공매공고(온비드) → 온라인 입찰 → 낙찰 → 매각결정통지 → 잔금 납부(소유권 이전) → 배분 → (점유자가 있다면) 명도
첫 단계는 체납과 압류입니다. 납세자가 국세 또는 지방세를 납부 기한 내에 내지 않으면 조세 당국은 독촉장을 발부하고, 그래도 납부가 이루어지지 않으면 재산을 압류합니다. 부동산이라면 등기부에 압류등기가 기재되고, 이 시점부터 체납자는 임의로 처분할 수 없게 됩니다.
다음은 공매 위탁입니다. 압류를 완료한 조세 당국은 캠코에 매각을 위탁하고, 캠코는 감정평가를 의뢰해 감정가를 산정한 뒤 온비드에 공매공고를 게시합니다.
이어서 입찰과 낙찰입니다. 온비드에서 온라인으로 입찰이 진행되고, 최고가 입찰자가 낙찰자로 결정됩니다. 유찰이 발생하면 다음 회차에 일정 비율로 최저가가 내려갑니다.
낙찰 후에는 매각결정과 잔금 납부입니다. 낙찰자는 매각결정 통지를 받고 지정된 기한 내에 잔금을 납부합니다. 압류공매는 별도의 매매계약서 없이 매각결정과 대금완납 절차를 통해 소유권이전이 진행됩니다. 일반적으로 낙찰자가 매각대금을 완납하면 소유권 취득의 효과가 발생하고, 이후 등기 절차를 진행하게 됩니다.
마지막으로 배분입니다. 낙찰대금에서 배분 순위에 따라 채권자들에게 배당이 이루어집니다. 다만 권리가 있다고 해서 자동으로 배당을 받는 것은 아니며, 배분요구 절차를 거쳐야 실제 배당에 참여할 수 있습니다.
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2. 법원경매와 압류공매, 결정적 차이 세 가지
경공매를 함께 공부하다 보면 자연스럽게 이 질문이 나옵니다. “압류공매와 법원경매, 무엇이 다른가?” 둘 다 공권력이 개입하는 공적경매이고, 둘 다 온비드나 경매법정에서 입찰이 이루어집니다. 그런데 실무에서는 차이가 생각보다 큽니다.
근거 법률이 다릅니다. 법원경매는 민사집행법에 근거해 채권자가 법원에 신청하고 사법부의 공권력이 개입합니다. 압류공매는 국세징수법 또는 지방세징수법에 근거해 세무 당국(국세청·지방자치단체)이 행정권을 행사합니다. 사법부가 아닌 행정부의 강제 처분입니다.
입찰 방식이 다릅니다. 법원경매는 정해진 매각기일에 법원에서 입찰하는 방식이 일반적이지만, 압류공매는 온비드를 통한 전자입찰 방식으로 진행됩니다.
명도 절차가 다릅니다. 법원경매는 인도명령 제도를 활용할 수 있지만, 압류공매는 이 제도를 쓸 수 없습니다. 이 차이는 4번 섹션에서 자세히 다루겠습니다.
| 구분 | 법원경매 | 압류공매 |
|---|---|---|
| 법적 성격 | 공적경매 | 공적경매 |
| 근거 법률 | 민사집행법 | 국세징수법 · 지방세징수법 |
| 진행 주체 | 사법부(법원) | 행정부(세무서장 · 지방자치단체 등 압류기관), 캠코 매각 대행 |
| 매각 목적 | 채권자의 채권 회수 | 체납세금 징수 |
| 입찰 방식 | 법원 매각기일 입찰 중심 | 온비드 전자입찰 중심 |
| 매매계약서 작성 | 작성하지 않음 | 작성하지 않음 |
| 부동산거래신고 | 일반적으로 대상 아님 | 일반적으로 대상 아님 |
| 소유권 취득 | 매각대금 완납 후 소유권 취득 | 매각대금 완납 후 소유권 취득 |
| 명도 절차 | 인도명령 제도 활용 가능 | 인도명령 제도 활용 불가, 협의명도 또는 명도소송 필요 |
| 배당 · 배분 표현 | 배당 | 배분 |
| 주의할 핵심 | 기준권리, 임차인 대항력, 배당요구 | 기준권리, 조세채권 법정기일, 당해세, 배분요구, 임차인 대항력 |
압류공매 권리분석의 전체 흐름을 영상으로 한 번에 묶어서 보고 싶으시다면 아래 합본 강의를 참고하시기 바랍니다.
3. 입찰 전에 확인할 것
압류공매는 낙찰가만 보고 들어가면 위험합니다. 유찰이 많이 되어 가격이 낮아 보이더라도, 기준권리·당해세·배분요구·임차인 대항력을 함께 확인해야 합니다.
이 단계의 중심 관문은 공매재산명세서입니다. 조세채권의 법정기일, 점유자 현황, 배분요구·권리신고 현황처럼 등기부에 나오지 않는 정보가 모두 이 문서에 담깁니다. 공매재산명세서를 어떻게 읽어야 하는지는 공매재산명세서 보는 법- 입찰 전 확인할 7가지 글에서 자세히 정리했습니다.
공매재산명세서를 읽고 나면 두 가지를 더 확인해야 합니다.
첫째, 임차인이나 채권자가 실제로 배분요구를 했는지입니다. 대항력 있는 임차인이 배분요구를 하지 않았다면 낙찰자가 보증금을 인수할 수 있습니다. 배분요구 절차 자체는 공매 배분요구란? 신청 안 하면 배당 못 받는 이유 글에서 확인하세요.
둘째, 체납세금이 낙찰자에게 승계되는지입니다. 결론부터 말하면 낙찰자가 체납자의 세금을 직접 떠안는 구조는 아니지만, 배분순위에는 영향을 줄 수 있습니다. 자세한 내용은 압류공매 낙찰자, 체납된 세금을 떠안는 경우는 없다 글에서 확인하세요.
필자는 압류공매에 입찰하기 전 아래 순서로 확인합니다. 순서가 바뀌면 중요한 위험을 놓칠 수 있습니다.
| 순서 | 확인 항목 | 확인할 핵심 | 함께 볼 글 |
|---|---|---|---|
| 1 | 감정평가서 확인 | 감정가가 언제 산정되었는지, 현재 시세와 차이가 있는지 확인합니다. 유찰로 가격이 내려갔다고 해서 무조건 싼 물건은 아닙니다. |
공매 감정가란? 공매 유찰이란? |
| 2 | 등기부등본과 기준권리 | 등기부등본을 날짜순으로 읽고 기준권리를 찾습니다. 기준권리보다 앞선 권리는 인수 가능성을 보고, 뒤의 권리는 원칙적으로 소멸 방향으로 봅니다. |
등기부등본 갑구 을구 차이 기준권리 6+1 |
| 3 | 공매재산명세서 (관문) | 조세채권 법정기일과 당해세, 점유자 현황, 배분요구 현황을 확인합니다. 등기부에 나오지 않는 정보가 모두 여기 있습니다. | 공매재산명세서 보는 법 |
| 4 | 배분요구와 체납세금 | 임차인·채권자의 배분요구 여부와, 체납세금이 실제로 낙찰자에게 미치는 영향을 각각 확인합니다. |
공매 배분요구란 압류공매 낙찰자와 체납세금 |
| 5 | 임차인과 소액임차인 | 전입세대열람을 통해 실제 점유자와 임차인 여부를 확인합니다. 소액임차인은 권리순위와 배당순위가 다르게 움직일 수 있으므로 별도로 봐야 합니다. |
임차인 대항력, 확정일자, 전세권 소액임차인, 소멸 대상인데 왜 배당 1순위가 될까 |
| 6 | 입찰보증금과 잔금 계획 | 권리분석을 잘했더라도 잔금 계획이 무너지면 입찰보증금을 잃을 수 있습니다. 입찰 전 보증금 몰수 사유와 낙찰 후 잔금 납부 절차까지 미리 확인해야 합니다. |
공매 입찰보증금이란? 압류공매 잔금 납부 후 소유권이전 절차 |
4. 낙찰 후 잔금과 소유권이전
낙찰받았다고 끝이 아닙니다. 압류공매는 매매계약서 없이 매각결정 통지와 잔금 납부만으로 소유권이 이전되는 독특한 구조입니다.
이 단계의 중심 관문은 잔금 납부 후 소유권이전 절차입니다. 잔금을 언제까지 내야 하는지, 취득세 신고와 등기 신청은 어떤 순서로 진행해야 하는지는 압류공매 잔금 납부 후 소유권이전 절차 등기와 명도 순서 글에서 단계별로 정리했습니다.
이 단계에서 초보자들이 자주 묻는 질문이 하나 더 있습니다. “이것도 일반 부동산 거래처럼 거래신고를 해야 하나요?” 결론은 압류공매는 매매계약이 아니므로 일반적으로 부동산 거래신고 대상이 아니지만, 예외적인 경우도 있으므로 압류공매 낙찰 후 부동산 거래신고, 해야 하나 안 해도 되나 글에서 정확히 확인해보시기 바랍니다.
5. 압류공매 명도
소유권을 취득해도 실제로 점유자를 내보내지 못하면 물건을 온전히 쓸 수 없습니다. 압류공매 명도가 어려운 이유는 단 하나, 법원경매의 인도명령 제도를 쓸 수 없기 때문입니다.
이 단계의 중심 관문은 명도 완전정리입니다. 인도명령이 없는 압류공매에서 명도협의부터 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행까지 어떤 순서로 진행해야 하는지는 압류공매 명도 완전정리 인도명령 없는 공매 낙찰 후 해결 순서 글에서 4단계로 정리했습니다.
다만 명도가 처음부터 소송으로만 풀리는 것은 아닙니다. 점유자 유형을 구분해 소송 없이 협의로 마무리할 수 있는 사건인지 판단하는 실전 기준은 압류공매 합의명도, 소송 없이 점유자를 내보낸 실전 기준 글에서 확인할 수 있습니다.
협의가 어려워 명도소송으로 넘어가야 한다면, 소송 전에 반드시 점유이전금지가처분부터 검토해야 합니다. 소송 중 점유자가 바뀌는 위험을 막는 이유는 점유이전금지가처분이란? 압류공매 명도 전 꼭 확인할 것 글에서 자세히 정리했습니다.
6. 압류공매 학습 순서
압류공매를 처음 공부한다면 아래 순서를 그대로 따라가시면 됩니다. 입찰 전 권리분석과 낙찰 후 잔금·명도 절차를 섞지 않고 단계별로 익히는 것이 핵심입니다.
- 압류공매의 기본 구조 이 글에서 법원경매와의 차이와 전체 절차를 이해합니다.
- 공매재산명세서 보는 법 법정기일·점유자·임차인·권리신고 현황을 확인합니다.
- 공매 배분요구와 낙찰자와 체납세금 실제 배분 참여와 세금 위험을 구분합니다.
- 공매 입찰보증금 보증금 몰수 위험과 잔금 자금계획을 확인합니다.
- 압류공매 잔금 납부 후 소유권이전 매각결정·잔금·취득세·등기 순서를 익힙니다.
- 압류공매 명도 완전정리 인도명령 없는 공매의 전체 명도 절차를 확인합니다.
- 압류공매 합의명도 소송 전에 협의로 끝낼 수 있는 사건인지 판단합니다.
- 점유이전금지가처분 점유 변경 위험을 막고 명도소송을 준비합니다.
기준권리를 아직 잡지 못했다면 기준권리 6+1, 이것만 알면 공매 권리분석 절반은 끝난다 글로 먼저 돌아가 권리분석 기초를 다지시길 권합니다. 등기부에 나타나지 않는 법정지상권이나 유치권 신고가 있는 물건이라면 각각의 성립요건도 별도로 확인해야 합니다.
실전 사례 – 입찰보증금 2,710만 원을 날린 이유
몇 해 전, 서울 관악구 신림동의 아파트 경공매 사례입니다. 낙찰자 김OO 씨는 감정가 2억 6,500만 원 물건을 2억 6,000만 원에 낙찰받았습니다. 시세보다 낮은 가격이었고, 당장 입주하거나 임대를 놓을 생각이었습니다.
그런데 낙찰 이후 문제가 드러났습니다. 임차인이 배분요구를 하지 않았고 대항력이 있는 상태였습니다. 배분요구 없이 대항력만 있는 임차인은 배당에서 아무것도 받지 못하는 대신, 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 하는 구조입니다.
추가로 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 떠안아야 할 상황이었습니다. 김OO 씨는 결국 매수를 포기했고, 입찰보증금 2,710만 원은 돌아오지 않았습니다.
이 사례에서 배울 수 있는 교훈은 하나입니다. 낙찰가가 시세보다 낮다고 해서 수익이 보장되는 것이 아닙니다. 임차인의 대항력 여부와 배분요구 여부를 먼저 확인하지 않으면 낙찰가 자체가 의미 없어집니다. 압류공매는 계약서를 쓰지 않고, 낙찰 후에 다시 천천히 검토할 시간이 주어지는 구조가 아닙니다. 입찰 전 권리분석이 전부입니다.
비슷한 손실 사례를 더 보고 싶다면 경매 공매 실패 사례 1 “전입일이 빠르면 배당도 빠르다”는 착각이 보증금 1억을 삼켰다 글을 참고해보셔도 좋습니다.
이 글의 핵심 정리
압류공매는 체납자의 재산을 국가가 강제로 매각하는 공적경매입니다. 법적 근거는 국세징수법·지방세징수법이며, 캠코가 온비드를 통해 진행합니다.
낙찰 후 매매계약서를 작성하지 않습니다. 매각결정과 대금납부 절차를 통해 소유권이전이 진행되며, 매각대금을 완납하면 낙찰자는 소유권을 취득합니다.
이 글이 압류공매 필라의 출발점입니다. 다음 순서는 이렇습니다.
① 공매재산명세서로 법정기일·당해세·점유자 확인
② 배분요구·체납세금 검토
③ 잔금 납부와 소유권이전
④ 명도협의부터 강제집행까지
권리분석은 입찰 전에 끝내야 합니다. 낙찰 후에는 되돌릴 수 없습니다.
공매아재의 한마디
조세채권의 법정기일은 등기부등본에 나오지 않습니다. 압류공매에서는 공매재산명세서를 통해 법정기일, 점유자 내역, 배분요구 및 권리신고 현황을 확인해야 합니다.
이 명세서는 입찰서 제출 시작 7일 전부터 입찰서 제출 마감 전까지만 온비드에서 열람할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
36년간 공매 현장에서 경험한 사례를 바탕으로 작성한 글입니다.
필자 소개는 공매아재 권경욱 소개 페이지에서 확인할 수 있습니다.
FAQ
A. 집행 주체와 근거 법령이 다릅니다. 법원 경매는 법원이 민사집행법에 따라 진행합니다. 압류공매는 국세징수법·지방세징수법에 따른 체납처분 절차에서 진행됩니다.
세무서장이나 지방자치단체 등 압류기관이 체납자의 재산을 압류하고, 실무상 캠코가 매각 업무를 위탁받아 온비드에서 진행하는 구조입니다. 온라인 입찰이라는 점, 인도명령제도가 없다는 점도 차이입니다.
A. 등기부에는 나오지 않습니다. 압류공매에서 조세채권의 법정기일, 점유자 내역, 배분요구 및 권리신고 현황 등은 공매재산명세서를 통해 확인해야 합니다.
온비드의 공매재산명세서는 입찰서 제출 시작 7일 전부터 입찰서 제출 마감 전까지만 게시·열람할 수 있습니다. 따라서 압류공매에 입찰하려면 입찰 마감 직전에 가격만 보고 들어갈 것이 아니라, 반드시 공매재산명세서가 공개된 뒤 내용을 확인하고 입찰 여부를 결정해야 합니다.
A. 법원 경매의 인도명령 제도는 활용할 수 없습니다. 낙찰 후 점유자가 자진 퇴거하지 않으면 명도협의를 이끌어 내거나 법원에 명도소송을 제기해서 강제 집행을 하게 됩니다.
압류공매는 법원경매와 달리 인도명령 제도를 바로 활용할 수 없기 때문에 낙찰 후 점유자 대응 방식이 달라집니다. 이 부분은 압류공매 명도 완전정리 인도명령 없는 공매 낙찰 후 해결 순서 글에서 별도로 정리했습니다.
A. 현행 캠코 압류재산 공매는 일반적으로 1회 유찰될 때마다 공매예정가격이 10%씩 차감됩니다. 감정가 대비 최저 10% 수준까지 내려가는 물건도 있습니다.
또 여러 차례 유찰된 뒤 재공매나 재입찰로 넘어가면서 감정가 대비 1% 수준까지 다시 진행되는 물건을 볼 때도 있습니다. 다만 실제 최저입찰가와 진행 방식은 물건별 공고 조건에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 온비드 공고문에서 회차별 최저입찰가를 확인해야 합니다.
A. 온비드의 로그인·입찰 인증 방식은 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글 작성 시점 기준으로는 공동인증서(구 공인인증서) 없이 간편인증(카카오·네이버 등)으로도 입찰이 가능했지만, 법인 입찰이나 일부 물건은 별도 인증이 필요할 수 있으므로 실제 입찰 전에는 반드시 온비드 최신 안내사항을 확인하시기 바랍니다.
■ 공매아재 채널
📚 공매아재아카데미: https://cafe.naver.com/gongmaeajae
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작성: 공매아재 권경욱
공매전문가 | 한국공매인협회장 | 공인중개사 | 신용관리사
공매아재TV: https://www.youtube.com/@GongMaeTV
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※ 본 글은 필자의 36년간 공매 실무 경험과 법률 해석을 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료입니다. 구체적인 투자 판단과 법률적 의사결정은 반드시 해당 분야 전문가의 자문을 구하시기 바랍니다. 본 글의 내용으로 발생한 투자 결과에 대해 필자는 법적 책임을 지지 않습니다.
최종 확인 일자: 2026-07-16 (필라 허브 표준안 개편)