공매 종류 완전정리 – 압류공매·신탁공매·파산공매·국유재산공매 차이

📌 공매 처음이라면 이 순서대로 읽어보세요

1단계 → 경매 말고 공매를 선택한 이유 – 공매아재가 진로를 바꾼 결정적 순간
2단계 → 공매 종류 완전정리 – 압류공매·신탁공매·파산공매·국유재산공매 차이
3단계 → 온비드 공매 시작하는 법 – 가입부터 물건검색 입찰까지
4단계 → 기준권리 6+1, 이것만 알면 공매 권리분석 절반은 끝난다
5단계 → 신탁공매란 무엇인가? 경매·압류공매와 결정적으로 다른 3가지
6단계 → 파산공매, 왜 아는 사람만 들어가나 – 경매·압류공매와 다른 결정적 차이

공매 종류는 크게 네 가지입니다.

압류공매, 신탁공매, 파산공매, 국유재산·공유재산공매. 겉으로는 모두 온비드를 통해 공개매각되는 것처럼 보이지만 법적 성격, 부가가치세, 권리분석 방식, 등기 절차가 완전히 다릅니다.

이 차이를 모르고 입찰하면 반드시 낭패를 봅니다.
26년간 공매 현장에서 이 실수를 반복하는 투자자들을 너무 많이 봐왔습니다.

겉으로는 모두 온비드 공고를 통해 공개매각되는 것처럼 보이지만, 실제로는 법적 성격, 부가가치세, 권리분석 방식, 등기 절차가 완전히 다릅니다.

“공매가 뭐예요?”라고 물어보시는 분들이 많습니다.

그런데 조금 더 공부하신 분들은 이렇게 물어오십니다. “선생님, 공매가 다 같은 건가요? 압류공매, 신탁공매, 파산공매… 이게 전부 온비드에서 하는 거 아닌가요?”

이 질문이 나오는 순간이 좋습니다.

공매를 하나의 덩어리로 보지 않고, 그 안에 종류가 있다는 걸 눈치채기 시작했다는 신호이기 때문입니다. 필자가 36년 전 경매를 시작했다가 10년 만에 공매로 진로를 바꿀 때 가장 힘든 장벽이 바로 이 구분이었습니다.

이후에 주변에서 공매가 다 같은 줄 알았다가 나중에 낭패를 보는 사람들을 너무 많이 봐왔기 때문에, 오늘 이 주제를 잘 정리해드리고 싶습니다.

공적경매와 사적경매의 차이

먼저 큰 틀부터 말씀드리겠습니다.

공매는 크게 두 가지 성격으로 나눌 수 있습니다.

하나는 공권력이 타인의 재산을 강제로 매각하는 공적경매 성격의 공매입니다. 대표적인 것이 압류재산 공매입니다.

다른 하나는 소유자나 관리·처분 권한을 가진 주체가 자기 책임으로 재산을 공개매각하는 사적경매 성격의 공매입니다. 신탁공매, 파산공매, 국유재산·공유재산공매가 여기에 가깝습니다.

이 구분이 왜 중요하냐고요? 부가가치세 발생 여부, 권리분석 방식, 등기 절차, 낙찰 후 책임 범위가 완전히 달라지기 때문입니다.

필자가 강의에서 늘 하는 말이 있습니다. “온비드에서 공매라는 단어 하나만 보고 들어가면 큰코다친다.” 같은 온비드 화면에 올라와 있어도 그 물건이 어떤 종류의 공매인지에 따라 투자 전략이 180도 달라집니다.

하나씩 살펴보겠습니다.

공매 종류별 핵심 비교표

이 표 하나를 머릿속에 새겨두면 온비드에서 물건을 볼 때마다 이게 어떤 종류의 공매인지가 보이기 시작합니다.

공매를 공부하면서 이 구분을 먼저 잡는 분들이 있습니다. 그리고 나중에 보면 이 분들이 훨씬 빨리 실전에 안착합니다. 시작이 반이라는 말은 공매 공부에도 그대로 적용됩니다. 종류를 구분할 줄 아는 것, 그게 시작입니다.

압류공매란 무엇인가?

압류공매는 세금을 내지 않은 사람의 재산을 국가가 강제로 매각하는 절차입니다.

국세청이나 지방자치단체가 체납세금을 징수하기 위해 재산을 압류하고, 이를 한국자산관리공사(캠코)에 의뢰해서 온비드를 통해 매각합니다. 법적 근거는 국세징수법과 지방세징수법입니다.

투자자 입장에서 압류공매의 큰 특징 중 하나는 일반적인 매매처럼 부가가치세를 별도로 계산하는 구조가 아니라는 점입니다. 「국세징수법」또는 「지방세징수법」에 따른 압류재산 공매는 강제매각 절차이므로, 신탁공매처럼 공고문에 “부가가치세 별도” 문구가 붙는 매매 구조와 구별해야 합니다.

낙찰가가 곧 총 납부금액입니다.

권리분석도 비교적 명확합니다. 기준권리를 찾고, 인수·소멸 여부를 판단하는 표준화된 방식이 적용됩니다. 등기부에 압류등기가 찍혀 있고, 법정기일을 확인해서 조세채권 배당 순서를 파악하는 게 핵심입니다.

압류공매 권리분석의 기본은 기준권리 6+1 구조를 이해하는 것입니다. 아직 기준권리 개념이 익숙하지 않다면 먼저 기준권리 6+1, 이것만 알면 공매 권리분석 절반은 끝난다를 읽어보시기 바랍니다.

압류공매의 주의사항

압류공매에서 자주 보이는 함정 하나가 있습니다.

특히 압류공매 물건이라도 등기부에 신탁등기 이력이 있는 경우에는 임차인 관계를 더 조심해서 봐야 합니다. 온비드 화면의 요약 정보만으로 선순위·후순위를 단정하면 안 됩니다.

자세한 내용은 별도 글에서 다루겠습니다.

신탁공매란 무엇인가?

신탁공매는 신탁사가 신탁재산을 직접 매각하는 절차입니다.

민법상 매매계약의 성격입니다. 공권력이 개입하지 않습니다. 신탁사가 소유권을 가지고 있고, 채무자(위탁자)가 대출을 갚지 못하면 신탁사가 그 재산을 공매로 처분합니다.

온비드 이용기관물건 중 기타 일반재산으로 분류되는 물건을 살펴보면 신탁사 물건이 상당수 포함되어 있습니다.

신탁공매의 결정적 차이는 세 가지입니다.

첫째, 부가가치세 문제가 자주 발생합니다. 특히 토지와 건물이 함께 매각되는 상가·공장·오피스텔 등에서는 건물분에 대한 부가가치세를 별도로 계산해야 하는 경우가 있습니다. 공고문에 “부가가치세 별도”라는 문구가 있으면 반드시 감정평가서와 공매 공고문을 확인해야 합니다.

이걸 모르고 낙찰받아서 수천만 원을 추가로 내야 했던 사례를 필자는 수도 없이 봤습니다.

초보자들이 신탁공매에서 가장 많이 놓치는 부분은 역시 부가가치세입니다.
자세한 계산 구조는 공매 부가가치세 무서운 줄 낙찰 받고 나서야 알았습니다에서 별도로 정리했습니다.

둘째, 공매 공고문이 곧 계약조건입니다. 입찰 버튼을 누르는 순간 공고문 전체에 동의한 것입니다. 면책 조항, 현황 인수, 부가세 별도, 임차인 보증금 인수 조건. 이 모든 것이 공고문에 적혀 있습니다.

셋째, 신탁사 홈페이지에만 올라오는 물건이 있습니다. 온비드에 전부 올라오는 게 아닙니다. 14개 전업 신탁사 홈페이지를 정기적으로 확인하는 투자자만 볼 수 있는 물건이 따로 있습니다. 경쟁이 거의 없는 곳입니다.

📘 신탁공매 심화 내용은 전자책 [신탁공매의 해법]에서 다룹니다.
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파산공매란 무엇인가?

파산공매는 법원이 선임한 파산관재인이 파산자의 재산을 매각하는 절차입니다.

법적 근거는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(파산법)입니다. 경매도 아니고 압류공매도 아닌, 완전히 별도의 법체계입니다.

파산공매는 법원경매나 압류공매와 권리분석의 접근 방식이 다릅니다. 등기부를 보는 것은 같지만, 기준권리 하나만 찾아서 인수와 소멸을 단순 판단하는 방식으로는 부족합니다.

파산선고 이후 재산이 어떤 절차 안에서 관리되는지, 담보권자·임차인·세금 관계가 어떻게 정리되는지를 함께 보아야 합니다.

그래서 파산공매는 겉으로 단순해 보여도 일반 경매 공식만으로 접근하면 위험합니다. 반대로 구조를 이해한 사람에게는 남들이 지나치는 기회가 보이기도 합니다.

파산공매는 별도 법체계로 접근해야 하므로 파산공매, 왜 아는 사람만 들어가나 글과 함께 읽으면 이해가 빠릅니다.

공고는 대한민국 법원 홈페이지 → 공고 게시판에서 확인합니다. 온비드에 올라오지 않는 물건이 많습니다. 그래서 아는 사람이 적고, 경쟁률이 낮습니다. 필자가 이 시장을 오래 즐겨온 이유입니다.

다만 이 구조는 변화하고 있습니다. 법원이 파산재단 매각을 온비드로 전환하는 방향으로 움직이고 있습니다.

파산공매도 점점 더 공개적인 방식으로 알려지고 있습니다. 시장에 알려질수록 경쟁은 늘어날 수밖에 없습니다. 그래서 필자는 지금이 파산공매를 공부해둘 좋은 시기라고 봅니다.

📙 파산공매 심화 내용은 전자책 [파산공매의 정석]에서 다룹니다.
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국유재산·공유재산 공매란 무엇인가?

국유재산 공매는 국가가, 공유재산 공매는 지방자치단체가 소유 재산을 매각하는 절차입니다.

국유재산법, 공유재산 및 물품 관리법이 근거입니다. 캠코를 통해 온비드에서 진행됩니다. 권리관계가 비교적 단순하고 하자담보 분쟁이 적어 안정적입니다. 그래서 경쟁률이 높은 편입니다.

국유재산·공유재산 공매의 또 하나의 특징은 토지거래허가 특례입니다.

토지거래허가구역 안의 토지라도 국가나 지방자치단체가 당사자인 거래는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」상 특례가 적용됩니다.

그래서 일반 신탁공매나 사인 간 매매와 같은 방식으로 토지거래허가를 걱정할 물건은 아닙니다. 이 점은 신탁공매와 구별되는 중요한 장점입니다.

수의계약 물건도 이 유형에서 자주 나옵니다. 유찰된 국유재산을 경쟁 없이 협의 매입할 수 있는 기회입니다.

초보자는 어떤 공매부터 시작해야 할까

초보자라면 먼저 압류공매부터 공부하는 것이 좋습니다.

압류공매는 법원경매와 구조가 가장 비슷하고, 기준권리와 배당순위 분석을 익히기에 적합합니다.

다만 수익 기회만 놓고 보면 신탁공매와 파산공매에도 강한 매력이 있습니다.

신탁공매는 공고문과 부가가치세를 읽을 줄 아는 사람에게 기회가 생기고, 파산공매는 파산절차와 관재인 매각 구조를 이해하는 사람에게 기회가 생깁니다.

따라서 공매 공부의 순서는 압류공매로 기초를 잡고, 신탁공매로 계약조건과 부가세를 익히고, 파산공매로 특수공매의 구조를 넓혀가는 방식이 가장 안전합니다.

FAQ

다음 글에서 이어서 읽어보세요.

→ 공매를 처음 시작하는 이유가 궁금하다면: 경매 말고 공매를 선택한 이유 – 공매아재가 진로를 바꾼 결정적 순간
→ 온비드 사용이 막막하다면: 온비드 공매 시작하는 법 – 가입부터 물건검색 입찰까지
→ 권리분석이 어렵다면: 기준권리 6+1, 이것만 알면 공매 권리분석 절반은 끝난다
→ 파산공매를 더 자세히 알고 싶다면: 파산공매, 왜 아는 사람만 들어가나
→ 부가세 계산이 헷갈린다면: 공매 부가가치세 무서운 줄 낙찰 받고 나서야 알았습니다

경쟁이 덜한 파산공매를 실제 입찰 가능한 수준으로 공부하고 싶다면, 공매아재가 직접 쓴 실전용 책자 「파산공매의 정석」을 활용해 보세요.

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작성: 공매아재 권경욱
공매전문가 | 공매인협회장 | 공인중개사 | 신용관리사
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